Procedures

Als er een plaats is om het leven te komen vieren, dan is dat Madeira. 
Maar bij het kopen van onroerend goed op Madeira draait alles om locatie, locatie, locatie. 
Madeira is een prachtig en fascinerend eiland dat een heerlijk vakantieverblijf biedt. Het eiland bestaat uit een adembenemend natuurlandschap, met massieve bergen, grillige kliffen, weelderige bossen en verrukkelijke bloementuinen. De bevolking van Madeira is gastvrij en gastvrij, een weerspiegeling van de relaxte en gulle aard van de Portugezen. Het eiland is veilig (criminaliteit is vrijwel onbestaande), heeft Europese normen, comfort en waarden, en biedt uitzonderlijke waar voor uw geld.
Madeira heeft een internationale luchthaven en deze verzorgt rechtstreekse vluchten naar het grootste deel van Europa. Madeira heeft de lagekostenluchtvaartmaatschappijen verleid om op het eiland te vliegen en dit heeft de kosten van de vluchten aanzienlijk gedrukt, met zeer goedkope tickets die beschikbaar zijn als ze ruim van tevoren worden gekocht.

De meeste belastingen zijn gebaseerd op de fiscale waarde (valor tributável) van het onroerend goed, die meestal veel lager is dan de werkelijk betaalde prijs.
De meeste belastingen worden door de koper betaald.
De verschillende stappen die moeten worden genomen bij het kopen van een huis in Portugal worden hieronder beschreven:

Het 'Simplex' overheidsprogramma
Sinds januari 2009 voert de Portugese regering een hervorming door onder de naam SIMPLEX, bedoeld om de bureaucratie terug te dringen, de overheidsdiensten te moderniseren en de administratieve lasten voor bedrijven en burgers te verlichten.
Diverse hervormingen zijn al doorgevoerd, zoals wet nr. 116 - 2008, op grond waarvan notarissen (Notários), advocaten (Advogados), deurwaarders (Solicitadores), kamers van koophandel en industrie (Câmaras de Comercio e Indústria) en registratiekantoren (Serviços de Registo) nu bevoegd zijn om de wettigheid van de akten en contracten van een vastgoed- of hypotheektransactie te behandelen, te getuigen, te controleren en te verifiëren.
Het kadaster, de betaling van belastingen of aanvullende formaliteiten zijn ook vereenvoudigd dankzij een onlinedienst genaamd "Casa Pronta".  "

STAPPEN VAN AANKOOP

- Selectie van een onafhankelijke gekwalificeerde advocaat.
- Verkrijgen van een fiscaal nummer via een professioneel fiscaal vertegenwoordigingsbedrijf.
- Aanbetaling van een deel van de overeengekomen prijs om de woning van de markt te halen.
- De advocaat zal vervolgens alle documenten van het huis verzamelen om te controleren of alles in orde is. Bij het aanvragen van een Portugese hypotheek is het raadzaam om een offerte van de bank te verkrijgen voordat het Promissory Contract wordt opgemaakt.
- Het Promissory Contract wordt opgesteld door de advocaat van de koper en ondertekend door de verkoper en de koper. Indien een bank wordt gebruikt om de aankoop te financieren, is het raadzaam het contract op te maken voor 90 dagen tot de koopakte.
- De definitieve akte wordt opgemaakt in aanwezigheid van een bevoegde instantie om de akte te legaliseren de verkoper, de koper (beiden kunnen zich laten vertegenwoordigen advocaat, met een volmacht) en een vertegenwoordiger van de bank (in geval van financiering met een hypotheek).
- Registratie van de akte bij het Nationaal Kadaster (Conservatória do Registo Predial).

KOSTEN VERBONDEN AAN DE AANKOOP
OVERDRACHTSBELASTING
  
Permanente Inwoner (ten minste 183 dagen op Madeira verblijvend)

 
Vakantiehuis 

Juridische kosten 
Advocaatkosten (tussen 500€ en 1% van de aankoopprijs)

Bevelschrift
In het Promissory Contract worden de voorwaarden van de transactie vastgelegd, zoals de identiteit van de eigenaar, een gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed en de grenzen van het terrein, de registratie- en belastingnummers, de koopprijs, de aanbetaling en de datum van voltooiing.
Gewoonlijk wordt het contract binnen 30 dagen na de datum van reservering ondertekend. In dit stadium wordt van de koper normaliter verwacht dat hij een aanbetaling doet, waarover kan worden onderhandeld (tussen 10% en 30% is gebruikelijk).
In Portugal worden de partijen contractueel gebonden door de ondertekening van dit koop- en verkoopcontract (Contrato de Promessa de Compra e Venda), waarin de voorwaarden van de transactie worden vastgelegd: bijzonderheden van het onroerend goed, prijs, wijze van betaling, opleveringsdatum, garanties, boetes, enz.
Zolang dit contract niet is ondertekend, is de verkoper niet gebonden en kan hij van gedachten veranderen. Het is nuttig te onthouden dat in het promesse-contract voorwaardelijke clausules kunnen worden toegevoegd om u te beschermen tegen gebeurtenissen waarop u geen invloed heeft en om te voorkomen dat u uw aanbetaling verliest. Bijvoorbeeld: Het verkrijgen van een hypotheek of het verkrijgen van een bouwvergunning en een bouwvergunning.
- Waarborgsom: Als de koper besluit zich uit de verkoop terug te trekken, verliest hij de waarde van de waarborgsom. De verkoper zal de koper de waarde van zijn aanbetaling terugbetalen en een schadevergoeding betalen die meestal gelijk is aan het bedrag van de aanbetaling.
- Vereiste documenten:
- Eindcontrole: Vlak voor de ondertekening van de definitieve akte is het belangrijk dat u een laatste controle uitvoert om er zeker van te zijn dat het eigendom nog in dezelfde staat is als toen u erover onderhandelde met de verkoper.

- Akte (Escritura)
Als u een banklening hebt aangevraagd, moet u de hypotheek laten registreren bij het Nationale Kadaster (Conservatória do Registo Predial), samen met de voorlopige registratie van de aankoop.
Vervolgens, en na betaling van de overdrachtsbelasting (IMT), zult u klaar zijn om de akte (Escritura) te ondertekenen.
Deze zal worden ondertekend ten overstaan van een bevoegde instantie om de akte te legaliseren
De bevoegde instantie controleert de identiteit van de partijen en de geldigheid van de transactie, zowel juridisch als fiscaal. Dit is het document dat de koper het eigendomsrecht op de woning geeft. Het registreren van uw nieuwe woning is de belangrijkste handeling bij het kopen van een huis in Portugal, omdat het eigendom pas aan derden kan worden tegengeworpen nadat het is geregistreerd bij het nationale kadaster (Conservatória do Registo Predial).

KOPEN BUITEN PLAN
Het kopen van een nieuw onroerend goed dat zich nog in de planningsfase bevindt, wordt steeds populairder in Portugal omdat het de koper een fikse korting biedt en de betaling tijdens het bouwproces spreidt.

Voordelen:
- Kopen met een korting waarbij de betalingen worden gespreid over de duur van de bouw.
- Tegen de tijd dat het onroerend goed klaar is, is de waarde ervan waarschijnlijk gestegen, wat onmiddellijk in winst resulteert.
- Omdat het nieuw gebouwd is, zullen de onderhouds- en/of renovatiekosten naar verwachting minimaal zijn.
- Als een van de eerste kopers in een nieuwe ontwikkeling biedt meestal de mogelijkheid om te kiezen tussen de beste eigenschappen in termen van locatie, zon oriëntatie of unieke kenmerken.
- Sommige projectontwikkelaars laten de koper de woning tijdens het bouwproces aanpassen.
-          
Nadelen:
- De markt kan tijdens de bouwperiode dalen, waardoor verhuur of wederverkoop moeilijk wordt.
- De opgeleverde woning is misschien niet helemaal zoals verwacht.
- De bouwtermijnen kunnen verschuiven.
- De ontwikkelaar kan failliet gaan.

Aankoopproces
Er zijn gewoonlijk vier basisstappen:
- Reservering. De koper zal worden gevraagd een aanbetaling te doen (meestal 10 procent). Het contract moet bevatten:
o tijdschema voor de voltooiing van het onroerend goed
o tijdschema voor de betalingen (d.w.z.: voltooiing van de structuur 20%, voltooiing van het dak 20%, voltooiing van het interieur 20%, definitieve voltooiing 20%)
o boetes voor niet-voltooiing, garanties voor bouwwerkzaamheden, details van de verzekeringspolis van de bouwer (die fungeert als een niet-voltooiingsgarantie)
o kopie van de plannen en tekeningen
o een clausule waarbij een deel van de betaling (d.w.z.: 10%) gedurende een bepaalde tijd (gewoonlijk 6 tot 12 maanden) wordt ingehouden als garantie tegen bouwgebreken die na het betrekken van de woning worden ontdekt.
- Voltooiing van de bouw: wanneer de bouwwerkzaamheden zijn voltooid.
- Juridische oplevering: wanneer het saldo van de koopprijs is betaald.

HET BOUWEN VAN UW DROOMHUIS
Het bouwen van een nieuwe woning is een lang proces en vereist voorbereiding voordat u met de bouw begint. Veel onderwerpen moeten grondig worden geanalyseerd om kostbare fouten te voorkomen.

Budget
Eerst moet u bepalen hoeveel u kunt uitgeven en de totale bouwkosten evalueren. Als u een hypotheek nodig heeft, controleer dan bij een financiële instelling het bedrag van de lening, de duur ervan en uw financiële mogelijkheden om het terug te betalen.

Kavel
Wanneer zowel de grond als de plattegronden zijn gekozen, moet u het plan in de gekozen kavel inpassen om het passend te maken. Houd er rekening mee dat de configuratie van de kamers, de plaatsing van de ramen, de locatie van de oprit en vele andere ontwerp-elementen zullen worden beïnvloed door de kavel waarop u bouwt.
Een ander belangrijk aspect is dat u zich zult moeten houden aan de bouwvoorschriften van de regio. U zult ook factoren zoals bodemgesteldheid, drainage en de infrastructuurplannen op middellange termijn voor de regio (PDM) moeten onderzoeken.
Bij de gemeente moet u controleren:
- Het Gemeentelijk Masterplan (PDM - Plano Director Municipal) dat om de 10 jaar wordt vastgesteld en de te bouwen gebieden en nieuwe infrastructuurontwikkeling definieert.
- Het bebouwingspercentage dat u op het perceel mag bouwen en het eventuele bestaan van andere bouwbeperkingen.

De plattegrond
U kunt een individuele architect vragen om uw huis op maat te ontwerpen op basis van uw eigen specificaties of u kunt gebruik maken van voorraadplannen uit een catalogus die aan uw behoeften voldoen. Een op maat ontworpen huis wordt speciaal voor uw gezin naar uw eigen smaak ontworpen, maar zal duurder zijn om te bouwen. Wanneer een standaard plan wordt gebruikt, kan de bouwer kleine wijzigingen aanbrengen in de grootte van de kamer, de stijl of andere details tegen geringe kosten.

Selectie van een team van professionals
Een goede manier om een architect (arquitecto), een bouwer (construtor) of een andere professional te selecteren, is het vragen aan de lokale mensen die u kunt vertrouwen of eigenaren van eigendommen in het gebied.
- Een topograaf, om de grenzen van het perceel en de helling te bevestigen.
- Een architect of een woningontwerper, om de plattegronden te ontwerpen of aan te passen. Als u wilt bevestigen dat uw architect een volledige vergunning heeft, kunt u dit controleren bij de Architectenvereniging.
- Een ingenieur voor het toezicht op de gespecialiseerde gespecialiseerde werken (bodemstabiliteit, elektriciteit, gas, riolering, afvalwater, telecommunicatie, thermisch en akoestisch gedrag van het gebouw).
- Een algemene bouwer voor de bouw van het huis.
- Een landmeter om erop toe te zien dat de bouwer zijn werk volgens de plannen en het bestek uitvoert.

Het contract
Een schriftelijk contract, ondertekend door de koper, de bouwer en de architect, is verplicht. Het bevat een gedetailleerde beschrijving van het project (Caderno de Encargos) en een kopie van alle contracten met onderaannemers (elektriciteit, riolering, ...).
Elke wijziging van het project moet schriftelijk worden gedaan, ondertekend en als bijlage bij het contract gevoegd. Vergeet niet het hele contract te lezen en alle vragen te laten beantwoorden. Betaal nooit meer dan wat in het contract staat. Het is verstandig om in het contract een clausule op te nemen dat gedurende 6 tot 12 maanden na de oplevering een deel van de totale betaling (gewoonlijk 3% tot 5%) wordt ingehouden als garantie om te garanderen dat de bouwer alle gebreken die zich in die periode voordoen, zal verhelpen.
De bouwer dient een verzekeringscontract voor te leggen dat de koper dekt in geval van zijn faillissement of in geval van niet-voltooiing van het gebouw.
Het contract dient te bevatten:
- De volledige naam, het adres, het telefoonnummer en het nummer van de professionele vergunning (Nº de Álvara) van de aannemer, die kan worden gecontroleerd via het Nationaal Instituut voor Bouw en Onroerend Goed (IMPIC).
- Een gedetailleerde beschrijving van het uit te voeren werk met vermelding van de te gebruiken materialen: kwaliteit, hoeveelheid, gewicht, kleur, grootte, merknaam, enz.
- De begin- en einddatum van de werkzaamheden.
- Definitieve prijsopgaven (orçamentos) van de onderaannemers met vermelding van alle kosten.
- Hoe, hoeveel en wanneer betalingen moeten worden verricht.
- Een boeteclausule voor te late voltooiing.
- Eventuele garanties en waarborgen van vakmanschap.
- De beschrijving van het schoonmaken en het opruimen van het puin aan het einde van de bouw.
- De aanwijzing van een arbitragehof in geval van geschil.

Administratieve vergunningen, licenties en inspecties
Het project en de speciale werken (stabiliteit, elektriciteit, gas, riolering, afvalwater, telecommunicatie, thermisch en akoestisch gedrag van het gebouw) moeten worden ingediend bij de plaatselijke gemeente die bevoegd is om de goedkeuring van het project en de toestemming voor de uitvoering van de bouw (Licença de Óbras) te verlenen, maar die de speciale werken ter goedkeuring aan de bevoegde instanties moet voorleggen.
De verschillende stappen zijn:
- Aanvraag voor een water- en rioolaansluiting bij de SMAS (Serviços Municipalizados de Àgua e Saneamento).
- Aanvraag voor elektriciteitsaansluiting bij EDP (Electricidade de Madeira).
- Aanvraag voor telefoonaansluiting bij PT (Portugal Telecom).
- Inspectie door de dienst water en riolering.
- Inspectie door de elektriciteitsmaatschappij.
- Inspectie door de telecommunicatieautoriteit.
- Water- en rioolaansluiting.
- Aansluiting elektriciteit.
- Telefoonaansluiting.
- Eindinspectie met het oog op het verkrijgen van de gemeentelijke vergunning voor bewoning (Licença de Habitação).
- Registratie van het gebouw in het Nationale Kadaster (Conservatória do Registo Predial).
Garanties
Volgens de Portugese wet zijn bouwers verantwoordelijk voor kleine gebreken gedurende een jaar na oplevering en vijf jaar voor structurele gebreken.

Laatste stappen
Na de voltooiing moet de bouwer de gemeentelijke vergunning voor bewoning (Licença de Habitação) aanvragen, waarin wordt bevestigd dat de plaatselijke autoriteit (Câmara Municipal) het pand heeft geïnspecteerd en dat het voldoet aan de bouwvergunning en bouwvoorschriften. Het onroerend goed moet ook worden geïnspecteerd door het belastingkantoor (Serviço das Finanças) om de waarde ervan vast te stellen voor de toekomstige betaling van de overdrachtsbelasting (IMT) en de vermogenswinstbelasting bij verkoop. Het eigendom moet ook worden geregistreerd in het Nationale Kadaster (Conservatória do Registo Predial).