Dokumenty mieszkaniowe - nowe przepisy

Niedawne wprowadzenie zakupu domu bez okazania licencji stanowi godną uwagi ewolucję w dziedzinie licencjonowania simplex, wprowadzając nowy zestaw obaw ze względu na potencjalne implikacje, jeśli nie zostanie wdrożone z należytą starannością. W przeciwieństwie do wcześniejszego obowiązku okazania licencji na użytkowanie w punkcie sprzedaży, wymóg ten został obecnie zniesiony.

Inicjatywa ta, zapoczątkowana przez obecny socjalistyczny rząd, ma na celu zwiększenie podaży mieszkań na rynku portugalskim, a jej głównym celem jest usprawnienie transakcji, obniżenie kosztów i nadanie dynamiki sektorowi nieruchomości. Jednak oprócz tych przewidywanych korzyści istnieje związane z tym ryzyko, w tym nabycie nieruchomości bez licencji, potencjalne nielegalne konstrukcje i wyzwania związane z uzyskaniem kredytów mieszkaniowych.

Usprawnienie procedur wydawania zezwoleń w planowaniu przestrzennym, zgodnie z dekretem z mocą ustawy nr 10/2024 z dnia 8 stycznia, ma na celu "uproszczenie" formalności związanych z transakcjami dotyczącymi nieruchomości. Warto zauważyć, że w trakcie zawierania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości nie jest już obowiązkowe przedłożenie lub zatwierdzenie notariuszowi dokumentacji technicznej mieszkania i zezwolenia na użytkowanie. Środek ten, obowiązujący od 1 stycznia 2024 r., jest zgodny ze zniesieniem wymogu zezwolenia na użytkowanie w przypadku prac podlegających uprzedniej kontroli.

Kluczowe jest wyjaśnienie, że środek ten nie pozwala na sprzedaż domu bez licencji, ale zwalnia z obowiązku okazania zezwolenia na użytkowanie podczas procesu notarialnego.

Zasadniczo to, co wcześniej było obowiązkiem sprzedających do końca 2023 roku, stało się teraz problemem dla kupujących. Potencjalni nabywcy muszą teraz poprosić o licencję na użytkowanie docelowej nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczenia kupna-sprzedaży, ponieważ może to znacząco wpłynąć na ich ostateczną decyzję i wpłynąć na ich uprawnienia do kredytu mieszkaniowego.

Profesjonaliści z branży podkreślają kilka pozytywnych aspektów angażowania się w transakcje dotyczące nieruchomości bez obowiązku okazywania licencji na użytkowanie:

1. Zwiększona dostępność mieszkań: Nieruchomości wcześniej wyłączone z legalnej sprzedaży ze względu na braki licencyjne są teraz dostępne dla nabywców, którzy mimo świadomości tej okoliczności nie postrzegają jej jako przeszkody w nabyciu.

2. Usprawnione transakcje na rynku nieruchomości: Deweloperzy, tradycyjnie utrudnieni długimi okresami oczekiwania na zezwolenia na użytkowanie, mogą przyspieszyć transakcje dotyczące nieruchomości, unikając reperkusji finansowych związanych z niedotrzymywaniem terminów w umowach kupna i sprzedaży.

3. Niższe koszty administracyjne: Dzięki temu zabiegowi eliminowane są biurokratyczne i czasochłonne procedury związane z uzyskaniem certyfikatów licencji użytkowania, a także dodatkowe opłaty i wydatki.

Wprowadzenie tego nowego środka licencjonowania simplex wiąże się jednak również z różnymi zagrożeniami i niedogodnościami, które mają wpływ na wszystkie zainteresowane strony w transakcjach dotyczących nieruchomości:

1. Zmniejszona ochrona rodzin i inwestorów: Uproszczenie i ograniczenie biurokracji przenosi odpowiedzialność na strony trzecie, w szczególności nabywców, narażając je na stosunkowo większą presję.

2. Podwyższone ryzyko sporów sądowych w sprzedaży nieruchomości: Istnieje zwiększone ryzyko, że nabywcy nabędą nieruchomości, które nie spełniają wszystkich wymaganych prawem wymogów dotyczących budowy i użytkowania, co może prowadzić do komplikacji prawnych.

3. Zagrożone standardy bezpieczeństwa: Złagodzenie przepisów i wymagań jakościowych dotyczących budownictwa, w tym przepisów sejsmicznych, stwarza potencjalne zagrożenie dla bezpieczeństwa rodzin mieszkających w tych nieruchomościach.

4. Zwiększone koszty nabycia: Weryfikacja zgodności mieszkań z przepisami, obejmująca licencje i dokumentację techniczną, może być uzależniona od kosztownych audytów technicznych, zwiększając i tak już znaczne koszty związane z nabyciem nieruchomości.

5. Wyzwania w pozyskiwaniu kredytów mieszkaniowych: Zakup domów bez licencji może stwarzać trudności w uzyskaniu kredytu na nieruchomość, stwarzając potencjalną przeszkodę dla nabywców ubiegających się o kredyt mieszkaniowy.

Poruszając się po tym zmieniającym się krajobrazie dynamiki nieruchomości, zachęca się interesariuszy do pamiętania o zniuansowanych implikacjach i strategicznych rozważaniach towarzyszących tym transformacyjnym zmianom.