Documentos de Habitação - Novas Leis

A recente introdução da compra de uma casa sem apresentar uma licença representa uma evolução notável no âmbito do licenciamento simplex, inaugurando um novo conjunto de preocupações devido às suas potenciais implicações se não for implementado com a devida diligência. Ao contrário da obrigatoriedade anterior de apresentação de licença de uso no ponto de venda, essa exigência foi agora dispensada.

Esta iniciativa, concebida pelo atual Governo socialista agora em funções, visa aumentar a oferta habitacional no mercado português, tendo como principais objetivos agilizar transações, reduzir custos e injetar dinamismo no setor imobiliário. No entanto, a par destes benefícios previstos, existem riscos associados, incluindo a aquisição de um imóvel sem licença, potenciais construções ilegais e desafios na obtenção de crédito à habitação.

A racionalização dos procedimentos de licenciamento no planeamento urbano, prevista no Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, visa "simplificar" as formalidades em torno das transações imobiliárias. Notadamente, durante a celebração do contrato de compra e venda do imóvel, a apresentação ou validação obrigatória do arquivo técnico habitacional e autorização de uso ao tabelião deixa de ser obrigatória. Esta medida, em vigor a partir de 1 de janeiro de 2024, alinha-se com a retirada da exigência de autorização de utilização para obras sujeitas a controlo prévio.

É fundamental esclarecer que essa medida não permite a venda de uma casa sem licença, mas dispensa a obrigatoriedade de exibir a autorização de uso durante o processo de reconhecimento de firma.

Em essência, o que antes era uma responsabilidade dos vendedores até a conclusão de 2023 agora se tornou uma preocupação para os compradores. Os potenciais compradores devem agora solicitar a licença de uso para o imóvel alvo antes de se comprometerem com o contrato de promessa de compra e venda, pois isso pode influenciar significativamente sua decisão final e afetar sua elegibilidade para um empréstimo habitacional.

Profissionais do setor destacam vários aspectos positivos de se envolver em transações imobiliárias sem a obrigação de exibir a licença de uso:

1. Maior disponibilidade de moradia: Os imóveis antes excluídos da venda legal por deficiências de licenciamento agora estão acessíveis aos compradores que, apesar de estarem cientes dessa circunstância, não a veem como um obstáculo à aquisição.

2. Transações Imobiliárias Simplificadas: As incorporadoras, tradicionalmente prejudicadas por longos períodos de espera para autorizações de uso, podem agilizar as transações imobiliárias, evitando repercussões financeiras associadas ao descumprimento de prazos em contratos de promessa de compra e venda.

3. Redução de Custos Administrativos: Os procedimentos burocráticos e demorados associados à obtenção de certificados de licença de uso, juntamente com taxas e despesas adicionais, são eliminados com esta medida.

No entanto, a introdução desta nova medida de licenciamento simplex também traz vários riscos e desvantagens que afetam todas as partes interessadas nas transações imobiliárias:

1. Proteções reduzidas para famílias e investidores: A simplificação e a redução da burocracia transferem as responsabilidades para terceiros, notadamente os compradores, deixando-os comparativamente mais expostos.

2. Aumento do Risco de Litígio na Venda de Imóveis: Há um risco aumentado de compradores adquirirem imóveis que não atendem a todos os requisitos legalmente exigidos para construção e uso, potencialmente levando a complicações legais.

3. Padrões de segurança comprometidos: A flexibilização das regras e dos requisitos de qualidade da construção, incluindo os regulamentos sísmicos, representa riscos potenciais para a segurança das famílias que residem nesses imóveis.

4. Aumento dos Custos de Aquisição: A verificação da conformidade habitacional, envolvendo licenças e fichas técnicas, pode estar condicionada a auditorias técnicas dispendiosas, somando-se aos custos já substanciais associados à aquisição de imóveis.

5. Desafios na obtenção de crédito habitação: A compra de casas sem licença pode representar dificuldades na obtenção de crédito para o imóvel, criando um potencial obstáculo para os compradores que procuram crédito habitacional.

Ao navegar neste cenário em evolução da dinâmica imobiliária, as partes interessadas são instadas a estar atentas às implicações sutis e considerações estratégicas que acompanham essas mudanças transformadoras.