Procédures
Madère est une île magnifique et fascinante qui fait pour une retraite merveilleuse maison de vacances. L'île comprend des paysages naturels étonnants, des montagnes massives, des falaises déchiquetées, des forêts luxuriantes et des jardins fleuris ravissants. Le peuple de Madère est accueillant et hospitalier, ce qui reflète la nature décontractée et généreuse du portugais. L'île est sûre (la criminalité est pratiquement inexistante), a des standards, des conforts et des valeurs européens, tout en offrant un rapport qualité-prix exceptionnel.
Madère possède un aéroport international et offre des vols directs vers la majorité de l'Europe. Madère a attiré les compagnies aériennes à bas prix pour voler vers l'île, ce qui a considérablement réduit le coût des vols, avec des billets très bon marché disponibles s'ils étaient achetés en avance.
Cependant, l'achat d'une propriété à Madère concerne tout l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
La plupart des frais sont basés sur la valeur fiscale (valor tributável) de la propriété, qui est généralement beaucoup plus faible que le prix réel payé.
La plupart des taxes sont payées par l'acheteur.
Les différentes étapes à suivre lors de l'achat d'une propriété au Portugal sont décrites ci-dessous:
Le programme gouvernemental 'Simplex'
Depuis janvier 2009, le gouvernement portugais met en œuvre une réforme appelée SIMPLEX destinée à réduire la bureaucratie, à moderniser les services publics et à réduire le fardeau administratif pour les entreprises et les citoyens.
Des réformes diverses sont déjà mises en œuvre, telles que la loi n ° 116 - 2008 par laquelle les notaires (Notarios), les avocats (avocats), les huissiers de justice, les chambres de commerce et de l'industrie et les bureaux de registre ) Ont maintenant la compétence pour traiter, témoigner, vérifier et contrôler la légalité des actes et des contrats de toute transaction immobilière ou hypothécaire.
L'enregistrement foncier, le paiement des taxes ou des formalités supplémentaires ont également été simplifiés grâce à un service en ligne intitulé «Casa Pronta». "
ÉTAPES D'ACHAT
• Sélection d'un avocat qualifié indépendant.
• Obtenir un numéro fiscal par le biais d'une société professionnelle de représentation fiscale.
• Acompte d'une partie du prix convenu afin de retirer le bien du marché.
• L'avocat rassemblera tous les documents de la maison pour vérifier que tout est en ordre. Si vous postulez pour un prêt hypothécaire portugais, il est conseillé d'obtenir une offre de la banque avant la conclusion du contrat de promesse.
• Le contrat de promesse est établi par l'avocat de l'acheteur et signé par le vendeur et l'acheteur. Si vous utilisez une banque pour financer l'achat, il est recommandé que le contrat soit effectué pendant 90 jours jusqu'à l'acte d'achat.
• L'acte final est réalisé en présence d'une entité compétente pour légaliser l'acte du vendeur, l'acheteur (tous deux peuvent être représentés avocat, avec une procuration) et un représentant bancaire (en cas de financement avec une hypothèque).
• Enregistrement de l'acte aux registres nationaux du registre foncier (Conservatória do Registo Predial).
COÛTS IMPLIQUÉS AVEC L'ACHAT
TAXE DE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ
MADÈRE
Permanente Residente (résidant au moins 183 jours à Madère)
Montant des achats
- 127.396,25€- 0 0,00
127.396,25€ - 174.265€ X 2% - 2.547,93€
174.265€ - 237.607,50€ X 5 % - 7.775,88€
237.607,50€ - 395.965€ X 7 % - 12.528,03€
395.695€ - 791.816,25 € X 8 % - 16.487.67€
791.816,25€ - 1.378,650€ - 6%
+ 1.378,650€ - 7.5%
Maison de Vacance
+127.396,25€ X 1%
127.396,25€ - 174.265€ X 2% - 1.276,96€
174.265€ - 237.607,50€ X 5 % - 6.501,91€
237.607,50€ - 395.965€ X 7 % - 11.254,06€
395.695€ - 759.410 € X 8 % - 15.213,71€
759.410€€ - 1.378,650€ - 6%
+ 1.378,650€ - 7.5%
Frais juridiques
Honoraires des avocats (entre 500 € et 1% du prix d'achat)
Contrat de promesse
Le contrat de promesse énumère les termes de la transaction tels que l'identité du propriétaire, une description détaillée de la propriété et des limites foncières, les numéros d'enregistrement et d'impôt, le prix d'achat, le dépôt et la date d'achèvement.
Habituellement, le contrat est signé dans les 30 jours suivant la date de réservation. À ce stade, l'acheteur devrait normalement payer un dépôt, qui est négociable (entre 10% et 30% est une pratique courante).
Au Portugal, les parties sont contractuellement liées à la signature de ce contrat de vente et de vente promis, qui énonce les modalités de la transaction: les détails de l'immobilier, le prix, le mode de paiement, la date d'achèvement, Garanties, pénalités, etc.
Jusqu'à ce qu'un tel contrat soit signé, le vendeur n'est pas engagé et peut changer d'avis. Il est utile de se rappeler que des clauses conditionnelles peuvent être ajoutées dans le contrat de promesse afin de vous protéger des événements hors de votre contrôle et de vous empêcher de perdre votre dépôt. Par exemple: Obtenir un prêt hypothécaire ou obtenir un permis de construire et une licence de construction.
• Dépôt: si l'acheteur décide de se retirer de la vente, il perdra la valeur du dépôt. Si c'est le cas du vendeur, il remboursera à l'acheteur la valeur de son dépôt et paiera une indemnité habituellement égale au montant du dépôt.
•Documents requis:
• Vérification finale: Juste avant de signer l'acte final, il est important que vous effectuiez un contrôle final pour vous assurer que la propriété est toujours dans le même état que lorsque vous l'avez négocié avec le vendeur.
Écriture (Escritura)
Si vous avez demandé un prêt bancaire, vous devrez enregistrer l'hypothèque sur les registres nationaux du registre foncier (Conservatória do Registo Predial) ainsi que l'enregistrement provisoire de l'acquisition.
Ensuite, et sur paiement de la taxe de transfert (IMT), vous serez prêt à signer l'acte (Escritura).
Il sera signé devant une entité compétente pour légaliser l'acte
L'entité compétente vérifie l'identité des parties et la validité de l'opération, tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal. C'est le document qui donne à l'acheteur le titre approprié de la propriété. L'enregistrement de votre nouvelle maison est l'acte le plus important d'achat d'une propriété au Portugal, car la propriété ne pourra être appliquée contre des tiers qu'après avoir été enregistrée aux registres nationaux du registre foncier (Conservatória do Registo Predial).
PLAN D'ACHAT
L'achat d'une nouvelle propriété encore en phase de planification devient de plus en plus populaire au Portugal, car elle offre à l'acheteur une forte réduction et répartit le paiement pendant le processus de construction.
Avantages:
• Achat avec réduction des paiements répartis sur la durée de la construction.
• Au moment où le bâtiment immobilier est terminé, il est probable que sa valeur a augmenté, résultant immédiatement du profit.
• Les coûts de construction récente, de maintenance et / ou de rénovation devraient être minimes.
• Être l'un des premiers acheteurs dans un nouveau développement offre habituellement la possibilité de choisir parmi les meilleures propriétés en termes d'emplacement, d'orientation solaire ou de caractéristiques uniques.
• Certains promoteurs permettront à l'acheteur de personnaliser la propriété pendant le processus de construction.
Désavantages:
• Le marché pourrait tomber pendant le temps de construction, rendant la location ou la revente difficile.
• La propriété livrée peut ne pas être tout à fait attendue.
• Les échéances de construction pourraient se glisser.
• Le développeur peut entrer en faillite.
Processus d'achat
Il existe généralement quatre étapes de base:
• Réservation. L'acheteur sera invité à payer un dépôt (habituellement 10 pour cent) est requis. Le contrat doit contenir:
O calendrier pour l'achèvement de la propriété
O délai de paiement (c'est-à-dire: achèvement de la structure 20%, achèvement du toit 20%, achèvement de l'intérieur 20%, achèvement final 20%)
O les pénalités pour non-achèvement, les garanties pour les travaux de construction, les détails de la police d'assurance du constructeur (en tant que garantie de non-achèvement)
O copie des plans et dessins
O une clause qui retient une partie du paiement (c'est-à-dire: 10%) pendant un certain temps (habituellement 6 à 12 mois) en garantie des défauts de construction détectés après la saisie de la propriété.
• L'achèvement du bâtiment: lorsque les travaux de construction sont terminés.
• Complément juridique: lorsque le solde du prix d'achat est payé.
CONSTRUIRE VOTRE MAISON DREAM
La construction d'une nouvelle maison est un processus long et nécessite une préparation avant de commencer la construction. De nombreux sujets devraient être soigneusement analysés afin d'éviter des erreurs coûteuses.
Budget
Tout d'abord, vous devez déterminer combien vous pouvez dépenser et évaluer tout le coût de la construction. Si vous avez besoin d'une hypothèque, consultez auprès d'une institution financière le montant du prêt, sa durée et votre capacité financière à le rembourser.
La terre
Lorsque les terrains et les plans d'étage ont été sélectionnés, vous devrez insérer le plan dans le lot choisi afin de créer l'ajustement. Gardez à l'esprit que la configuration des pièces, le placement des fenêtres, l'emplacement de l'allée et de nombreux autres éléments de conception seront affectés par l'intrigue sur laquelle vous construisez.
Un autre aspect important est que vous devrez respecter les règlements de construction de la région. Vous devrez également étudier des facteurs tels que l'état des sols, le drainage et les plans d'infrastructure à moyen terme pour la région (PDM).
À la municipalité, vous devez vérifier:
• Le Plan directeur municipal (PDM - Plano Director Municipal) qui est défini tous les 10 ans et définit les domaines et le développement de nouvelles infrastructures à construire.
• Le pourcentage de construction que vous pouvez construire sur la parcelle et l'existence éventuelle d'autres restrictions de construction.
Le plan d'étage
Vous pouvez demander à un architecte individuel de personnaliser votre maison en fonction de vos propres spécifications ou d'utiliser des plans d'inventaire à partir d'un catalogue qui répond à vos besoins. Une maison conçue sur mesure est créée spécifiquement pour votre famille à votre goût mais sera plus coûteuse à construire. Lorsqu'il est prélevé sur un plan de stock, le constructeur peut apporter de petites modifications dans la taille de la pièce, le style ou d'autres détails à moindre coût.
Choix de l'équipe de professionnels
Une bonne façon de sélectionner un architecte (arquitecto), un constructeur (construtor) ou tout autre professionnel, demande aux personnes locales auxquelles vous pouvez faire confiance ou aux propriétaires de propriétés dans la région.
• Un topographe, pour confirmer les limites de l'intrigue ainsi que sa déclivité.
• Un architecte ou un designer de maison, pour concevoir ou adapter les plans d'étage. Si vous souhaitez confirmer que votre architecte est entièrement autorisé, vous pouvez le vérifier à l'Association des architectes.
• Un ingénieur pour la supervision des travaux spécialisés spécialisés (stabilité du sol, électricité, gaz, eaux usées, eaux usées, télécommunications, comportement thermique et acoustique du bâtiment).
• Un constructeur général pour la construction de maisons.
• Un géomètre pour s'assurer que le constructeur effectue son travail conformément aux plans et aux spécifications.
Le contrat
Un contrat écrit signé par l'acheteur, le constructeur et l'architecte sont obligatoires. Il comprend une description détaillée du projet (Caderno de Encargos) et une copie de tous les contrats sous-traités (électricité, eaux usées, ...).
Toute modification du projet doit se faire par écrit, signée et annexée au contrat. N'oubliez pas de lire l'intégralité du contrat et de répondre à toutes les questions. Ne jamais payer plus que ce qui est indiqu dans le contrat. Il est judicieux d'avoir une clause dans la retenue du contrat pendant les 6 à 12 mois après l'achèvement, une partie du paiement total (habituellement 3% à 5%) en garantie afin de s'assurer que le constructeur réparera tous les défauts de construction rencontrés pendant cette période .
Le constructeur devrait présenter un contrat d'assurance qui couvre l'acheteur en cas de faillite ou en cas de non-achèvement du bâtiment.
Le contrat devrait contenir:
• Le nom complet, l'adresse, le numéro de téléphone et le numéro de licence professionnel (Nº de Álvara) du contractant, qui peut être vérifié par l'Institut national du bâtiment et de l'immobilier (IMPIC).
• Une description détaillée du travail à accomplir en précisant les matériaux à utiliser: qualité, quantité, poids, couleur, taille, marque, etc.
• Les dates de début et d'achat
• Les prix finaux (budgets) des sous-traitants avec tous les coûts discriminés.
• Comment, combien et quand les paiements doivent être effectués.
• Une clause de pénalité pour l'achèvement tardif.
• Toutes garanties et garanties de fabrication.
• La description du nettoyage et de l'élimination des débris à la fin de la construction.
• La désignation d'un tribunal d'arbitrage en cas de litige.
Autorisations administratives, licences et inspections
Le projet et les travaux spéciaux (stabilité, électricité, gaz, eaux usées, eaux usées, télécommunications, comportement thermique et acoustique du bâtiment) doivent être soumis à la municipalité locale qui a le pouvoir d'accorder l'approbation du projet et l'autorisation Pour procéder à la construction (Licença de Óbras) mais doit transmettre les travaux spéciaux aux entités concernées pour approbation.
Les différentes étapes sont les suivantes:
• Demande de raccordement d'eau et d'égout aux SMAS (Services Municipalizados de Àgua et Saneamento).
• Demande de raccordement électrique à EDP (Electricidade de Madeira).
• Demande de connexion téléphonique à PT (Portugal Telecom).
• Inspection par l'autorité de l'eau et de l'assainissement.
• Inspection par l'autorité de pouvoir.
• Inspection par l'autorité de télécommunication.
• Raccords d'eau et d'égout.
• Connexion électrique.
• Connexion téléphonique. Inspection finale pour obtenir la Licence de Habitação de la Municipalité.
• Enregistrement du bâtiment aux registres nationaux du registre foncier (Conservatória do Registo Predial).
Garanties
En vertu du droit portugais, les constructeurs sont responsables de petits défauts pendant un an après l'achèvement et cinq ans pour les défauts structurels.
Étapes finales
Après achèvement, le constructeur doit demander la licence d'habitation de la municipalité confirmant que l'autorité locale (Câmara Municipal) a inspecté la propriété et qu'elle respecte l'autorisation de construire et les règlements de construction. La propriété devrait également être inspectée par le service des finances afin de fixer sa valeur pour les paiements futurs ou la taxe de transfert de propriété (IMT) et la taxe de gain en capital lors de la vente. La propriété devrait également être enregistrée dans les registres nationaux du registre foncier (Conservatória do Registo Predial).
