Gestion immobilière

D'un processus très difficile pour légaliser les loyers à court terme, un nouveau décret-loi a été publié en 2014 libéralisant ce processus. Essentiellement, il s'agit d'un processus d'auto-déclaration, mais soumis à l'inspection municipale après le fait.

En termes d'imposition, il était initialement très avantageux de légaliser le processus, car, dans certains cas, la taxe réelle sur le marché ne dépassait pas environ 4% du chiffre d'affaires.

 

La location à court terme est une entreprise comme les autres - elle est soumise à la même et à toutes les lois que toute autre entreprise. Bien que dans certains cas spécifiques, un processus plus simplifié soit applicable. Une activité de location à court terme, est en fait un «mini hôtel» en droit portugais.

 

 · Enregistrez un «inicio de activité» au bureau des impôts.

· S'inscrire auprès de l'agence de tourisme (habituellement par la municipalité locale de Camara).

· S'inscrire auprès de l'Autorité de contrôle des frontières (Services de Estrangeiros e Fronteiras).

 

 Il existe également d'autres obligations, à savoir:

 · Appartient à une organisation de résolution des conflits pour régler des conflits mineurs.

· Posséder un livre de plaintes.

  

La propriété devrait avoir les éléments suivants;

 · Trousse de premiers secours

· Extincteurs à chaque étage

· Couverture de feu dans la cuisine

· Liste téléphonique d'urgence

· Signalisation appropriée (p. Ex. Coupure d'électricité et de gaz).

 

Il existe des obligations, mais pas légalement requises, mais souhaitables:

· Assurance pour couvrir les réclamations de tiers

· Dispositifs de sécurité appropriés, en particulier pour les enfants, p.ex. Les balustrades dans les balcons ne sont pas horizontales, si c'est le cas, il faut ajouter des dispositifs de sécurité appropriés.

 Chaque municipalité a une interprétation légèrement différente de la loi, en particulier comme ce qui est requis en termes de règles de sécurité - généralement mieux pour répondre aux exigences locales que de se lier dans les différends avec l'autorité locale.

 

 

Au Portugal, il existe 2 systèmes pour déterminer la rentabilité d'une entreprise. Dans certains cas, un contribuable peut opter pour un ensemble complet de comptes où chaque transaction est enregistrée conformément au plan comptable national et signée par un comptable agréé localement ou bien si le chiffre d'affaires annuel (dans le cas d'un contribuable non constitué en société) Est inférieur à 200 000,00 €. Optez pour une rentabilité répute déterminée par l'autorité fiscale. Dans le cas des permis à court terme, ce bénéfice réputé est de 35%. Soit 65% sont considérés comme des coûts d'exploitation.

 

 À compter de l'année d'imposition 2017, un contribuable peut également opter pour une troisième option de base simplifiée en ce que le bénéfice peut être déterminé en fonction du résultat réel, c'est-à-dire le chiffre d'affaires - les charges attribuables directes (les financements et les amortissements ne sont pas déductibles. Sont des meubles, etc.). Cette option peut être utile si les dépenses devraient être supérieures à 65% des coûts d'exploitation.

 

 Le revenu déterminé par 1, 2 ou 3 ci-dessus sera assujetti à l'impôt sur le revenu. Pour les contribuables residents, s'ils sont imposés sur l'option 1 ci-dessus, le revenu net sera ajouté aux autres revenus du contribuable et assujetti à l'impôt au taux d'imposition marginal du contribuable. Si le revenu est déterminé sur la troisième option, le contribuable a la possibilité d'être imposé aux taux marginaux ou à 28% (en effet, plafonner l'imposition)

Pour les contribuables étrangers, le revenu déterminé ci-dessus est imposé à 25% (effectivement 8,75% du chiffre d'affaires (35% x 25% dans le cas du régime simplifié), mais dans le cas des contribuables résidant dans l'UE, ils ont une option En étant imposé aux taux marginaux en prenant en compte tous leurs revenus. Dans ce cas, ils devront divulguer leurs revenus à l'étranger (les autorités fiscales locales auront alors la possibilité de vérifier avec les pays «domiciliés»).

 

 Autres obligations fiscales:

 Si des paiements sont effectués dans des entreprises d'autres pays, le contribuable doit:

· Obtenir les certificats de résidence fiscale du prestataire de services dans le format approprié.

· Ou peut retenir les taxes au taux de 25%.

 

 Les gains en capital

 Si une propriété de l'AL détenue et exploitée par le propriétaire est vendue et que les gains en capital résultent de celle-ci, elle sera assujettie à l'impôt sur le revenu. Il y a une réduction de 5% - le solde étant ajouté aux autres revenus du contribuable.

 

I.V.A.

Le régime AL est classé dans le régime de l'hôtel et est assujetti à l'impôt au taux d'imposition minimum de 5% à Madère et de 6% dans le continent. Pour des raisons pratiques, 6% peuvent être considérés comme le taux normal pour les contribuables étrangers sans représentant fiscal local (résidents de l'Union européenne). Ceci est applicable si le chiffre d'affaires projeté devrait être supérieur à 10 000 € par an, sinon, si le chiffre d'affaires de l'année précédente était supérieur à 12 500 €, une modification du régime doit être effectuée en janvier de l'année 2. Les déclarations de TVA sont soumises Le régime doit être effectué en janvier de l'année 2. Les déclarations de TVA sont soumises trimestriellement, à moins que le chiffre d'affaires annuel dépasse 650 000,00 €, ce qui est peu probable dans ce type d'entreprise.

Bien sûr, la TVA déterminée ci-dessus est exclue pour déterminer la valeur déclarable à des fins de TVA.

Les retours trimestriels des vats sont attendus au 45e jour suivant le trimestre.

 Les factures provenant de l'étranger sont assujetties à la TVA - si l'entreprise est enregistrée pour la TVA, puis sur le mécanisme inversé, c'est-à-dire charger et déduire la TVA simultanément. Dans le cas d'entreprises non inscrites à la TVA, la TVA non payée est payable mensuellement à l'autorité fiscale.

 

 Les contribuables ont l'option d'enregistrer chaque facture directement sur la base de données de l'autorité fiscale, c'est-à-dire d'émettre la facture sur le «système» ou d'acheter ou de louer un système de facturation dûment autorisé et d'émettre les factures sur un tel système. Le contribuable a une limite de 5 jours après avoir fourni un service pour émettre de telles factures. Dans le cas des factures produites par son propre système, elles doivent être déclarées (fichiers soumis électroniquement) d'ici le 20 du mois suivant

 

 Chaque entrée d'un étranger doit être signalée à SEF (voir ci-dessus - inscription).

 

 Bien que dans certains cas, les contributions de SS ne soient pas dues, l'entreprise, le contribuable devrait également s'inscrire auprès de l'autorité fiscale.

 Dans le cas où le contribuable est un retraité ou contribue déjà à un système de sécurité sociale, il doit être fait preuve. Dans le cas des résidents de l'UE, c'est au moyen du formulaire A1 délivré par les autorités de sécurité sociale du pays de résidence.

 Les cotisations de sécurité sociale sur le régime simplifié sont normalement dus à partir de l'année 2 de l'année où la preuve d'exemption / contribution dans un autre système n'a pas été faite. La base pour calculer la contribution à la sécurité sociale est de 70% du chiffre d'affaires à un taux de 29,6% (bien que la contribution spécifique soit basée sur des bandes qui peuvent être légèrement inférieures ou supérieures à cette base de 70%). À l'heure actuelle, il n'est pas absolument clair si la sécurité sociale s'applique aux contribuables dans la troisième option (impôt sur le revenu) voir ci-dessus).

 

 Actuellement, il y a un débat en cours et des procès, ainsi que d'éventuelles modifications futures à la législation sur la nécessité d'obtenir l'autorisation de ses propriétaires dans des complexes d'appartements afin de pouvoir laisser des propriétés sur les locations à court terme. Cela ne sera évidemment pas applicable aux unités autonomes.

 

 Certaines municipalités, à savoir Lisbonne, Cascais et Santa Cruz à Madère, ont institué des taxes touristiques. Ceux-ci sont généralement facturés à la tête / par jour - normalement applicable aux adultes. Le taux applicable à Santa Cruz est de 1 € par jour avec un maximum de 5 € par personne et par séjour.

 

 Pour enregistrer une propriété en vertu du régime local d'hébergement, les documents suivants sont généralement requis (ceux-ci peuvent différer légèrement d'une municipalité à l'autre):

 - Certidão do register predial (extrait du bureau des faits

 - Caderneta predial (fiche d'impôt de la propriété)

 - Copie du contrat de location si les biens loués, ou copie de cession, si les biens cédés sans contrepartie

- Si fait par un tiers - la procuration

- Copie d'identité / passeport