Vastgoedbeheer

Vergunning voor kortetermijnverhuur
Het legaliseren van kortetermijnverhuur verliep moeizaam, maar in 2014 werd een nieuw wetsdecreet gepubliceerd dat dit proces liberaliseert. In wezen is dit een proces van zelfaangifte, hoewel onderworpen aan gemeentelijke inspectie achteraf.
Wat de belastingheffing betreft, was het aanvankelijk zeer gunstig om het proces te legaliseren, aangezien de werkelijke belasting in sommige gevallen niet meer dan ongeveer 4% van de omzet bedroeg.

Korte termijn verhuur is een bedrijf als ieder ander - het is onderworpen aan dezelfde en alle wetten als ieder ander bedrijf. Hoewel in sommige specifieke gevallen een vereenvoudigde procedure van toepassing kan zijn. Een bedrijf dat accommodaties op korte termijn verhuurt, is volgens de Portugese wet in feite een "mini-hotel".

WETTELIJKE VRAAGSTUKKEN
 - Registreer een 'inicio de actividade' bij het belastingkantoor.
- Laat u registreren bij het bureau voor toerisme (gewoonlijk via de plaatselijke 'Camara' - gemeente).
- Inschrijving bij de grensbewakingsdienst (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras).

 Er zijn ook andere verplichtingen, namelijk:
 - Lid zijn van een conflictbeslechtingsorganisatie om kleine conflicten op te lossen.
- In het bezit zijn van een klachtenboek.
           
VERPLICHTE VEILIGHEIDSEISEN
De woning moet over de volgende zaken beschikken;
 - Eerste hulp koffer
- Brandblussers in elke verdieping
- Branddeken in de keuken
- Telefoonlijst voor noodgevallen
- Passende bewegwijzering (b.v. elektrische en gas afsluiters).

Er zijn verplichtingen, hoewel niet wettelijk verplicht, maar wel aan te raden:
- Verzekering voor claims van derden
- Passende veiligheidsvoorzieningen, met name voor kinderen, bv. balustrades in balkons zijn niet horizontaal, als dat wel zo is, moeten passende veiligheidsvoorzieningen worden aangebracht.
 Elke gemeente interpreteert de wet op een iets andere manier, vooral wat de veiligheidsvoorschriften betreft - het is meestal beter de plaatselijke voorschriften te volgen dan in geschillen met de plaatselijke overheid verzeild te raken.

BOEKHOUDKUNDIGE KWESTIES:
In Portugal zijn er 2 systemen om de winstgevendheid van een onderneming te bepalen. Een belastingplichtige kan in bepaalde gevallen kiezen voor een volledige boekhouding waarin elke transactie wordt vastgelegd volgens het nationale boekhoudplan en wordt afgetekend door een plaatselijk geregistreerde registeraccountant, of kan, indien de jaaromzet (in het geval van een belastingplichtige zonder rechtspersoonlijkheid) minder dan € 200.000,00 bedraagt, kiezen voor een veronderstelde winstgevendheid die door de belastingdienst wordt bepaald. In het geval van korte termijn verhuur bedraagt deze veronderstelde winst 35%. d.w.z. 65% wordt geacht exploitatiekosten te zijn.

 Met ingang van het belastingjaar 2017 kan een belastingplichtige ook kiezen voor een 3e mogelijkheid van vereenvoudigde heffingsgrondslag waarbij de winst kan worden bepaald aan de hand van de werkelijke winst d.w.z. omzet - direct toerekenbare kosten (financiën en afschrijvingen zijn niet aftrekbaar, evenmin als inrichtingskosten etc ). Deze optie kan nuttig zijn indien de uitgaven naar verwachting meer dan 65% van de bedrijfskosten zullen bedragen.

INKOMSTENBELASTING
 De volgens 1, 2 of 3 hierboven vastgestelde inkomsten zullen aan inkomstenbelasting worden onderworpen. Voor ingezeten belastingbetalers zullen, indien belast volgens optie 1 hierboven, de netto-inkomsten worden opgeteld bij de andere inkomsten van de belastingbetaler en onderworpen worden aan belasting tegen het marginale belastingtarief van de individuele belastingbetaler. Als het inkomen wordt belast volgens de derde optie, kan de belastingplichtige kiezen of hij wordt belast tegen het marginale tarief of tegen 28% (in feite wordt de belasting aan een maximum gebonden).
Voor buitenlandse belastingplichtigen worden de hierboven vastgestelde inkomsten belast tegen 25% (effectief 8,75% van de omzet (35% x 25% in het geval van de vereenvoudigde regeling), maar in het geval van belastingplichtigen die in de EU wonen, hebben zij de keuze om tegen marginale tarieven te worden belast, rekening houdende met al hun inkomsten. In dat geval moeten zij hun buitenlandse inkomsten bekendmaken (de plaatselijke belastingautoriteiten kunnen dan een kruiscontrole verrichten met de "thuislanden").

 Andere belastingverplichtingen:
 Als er betalingen worden gedaan aan ondernemingen in andere landen, dan moet de belastingbetaler ofwel
- ofwel van de dienstverlener een fiscaal woonplaatscertificaat in de vereiste vorm verkrijgen
- hetzij belasting inhouden tegen een tarief van 25%.

 Vermogenswinst
 Indien een onroerend goed in de AL dat eigendom is van de eigenaar en door hem wordt geëxploiteerd, wordt verkocht en daaruit een vermogenswinst voortvloeit, dan wordt daarover inkomstenbelasting geheven. Er is een korting van 5% - het saldo wordt opgeteld bij de "andere" inkomsten van de belastingbetaler.

VAT

 Het AL-regime is ingedeeld bij het hotelregime en is onderworpen aan belasting tegen het minimumbelastingtarief van 5% op Madeira en 6% op het vasteland. Voor praktische doeleinden kan 6% worden beschouwd als het normale tarief voor buitenlandse belastingplichtigen zonder lokale fiscale vertegenwoordiger (ingezetenen van de Europese Unie). Dit is van toepassing indien de verwachte omzet meer dan 10.000 euro per jaar bedraagt, of anders, indien de omzet van het voorgaande jaar meer dan 12.500 euro bedroeg, dan moet in januari van jaar 2 een wijziging van het regime worden doorgevoerd.  De btw-aangifte moet in januari van het tweede jaar worden ingediend.  De BTW-aangiften worden driemaandelijks ingediend, tenzij de jaaromzet hoger is dan 650.000,00 euro, wat onwaarschijnlijk is bij dit soort ondernemingen.
Uiteraard wordt de hierboven vastgestelde BTW niet in aanmerking genomen bij de bepaling van de voor BTW-doeleinden aan te geven waarde.
De driemaandelijkse BTW-aangiften moeten uiterlijk op de 45e dag na het kwartaal worden ingediend.
 Facturen uit het buitenland zijn aan BTW onderworpen - indien de onderneming voor BTW is geregistreerd, dan volgens de omgekeerde regeling, d.w.z. gelijktijdig BTW aanrekenen en aftrekken. Voor ondernemingen die niet voor de BTW zijn geregistreerd, moet de niet-betaalde BTW maandelijks aan de belastingdienst worden betaald.

 FACTUURCONTROLES
 Belastingplichtigen hebben de keuze om elke factuur rechtstreeks in de databank van de belastingdienst te registreren, d.w.z. de factuur via het "systeem" uit te reiken, of een naar behoren geautoriseerd factureringssysteem aan te schaffen/huren en de facturen via een dergelijk systeem uit te reiken. De belastingplichtige beschikt over een termijn van 5 dagen na het verrichten van een dienst om dergelijke facturen uit te reiken. Facturen die via een eigen systeem worden uitgereikt, moeten uiterlijk op de 20e van de volgende maand worden gemeld (elektronisch ingediende bestanden).

CONTROLE VAN BUITENLANDERS
 Elke binnenkomst van een buitenlander moet aan SEF worden gemeld (zie hierboven - registratie).

 SOCIALE ZEKERHEID (SS)
 Hoewel in bepaalde gevallen geen RS-bijdragen verschuldigd zijn, moet de onderneming, de belastingplichtige, zich ook bij de belastingdienst laten registreren.
 Indien de belastingplichtige gepensioneerd is of reeds aan een socialezekerheidsstelsel bijdraagt, moet dit worden aangetoond. In het geval van EU-ingezetenen gebeurt dit aan de hand van het formulier A1 dat wordt afgegeven door de socialezekerheidsinstanties van het land waar zij wonen.
 De socialezekerheidsbijdragen voor het vereenvoudigde stelsel zijn normaliter verschuldigd vanaf oktober van het tweede werkingsjaar indien geen bewijs van vrijstelling/bijdrage aan een ander stelsel is geleverd. De grondslag voor de berekening van de sociale-zekerheidsbijdrage is 70% van de omzet tegen een tarief van 29,6% (hoewel de specifieke bijdrage gebaseerd is op schijven die iets onder of boven deze grondslag van 70% kunnen liggen). Op dit ogenblik is het niet absoluut duidelijk of de sociale zekerheid van toepassing is op belastingplichtigen in de derde optie (inkomstenbelasting) zie hierboven).

 ANDERE VRAAGSTUKKEN 
Momenteel is er een debat en zijn er rechtszaken aan de gang en ook mogelijke toekomstige wijzigingen van de wetgeving over de vraag of het nodig zal zijn toestemming te krijgen van mede-eigenaars in appartementencomplexen om woningen te kunnen verhuren op korte termijn. Dit zal uiteraard niet gelden voor zelfstandige eenheden.
 ECO- / TOERISTENBELASTING
 Sommige gemeenten, namelijk Lissabon, Cascais en Santa Cruz op Madeira, hebben toeristenbelasting ingevoerd. Deze belasting wordt gewoonlijk geheven per persoon per dag - gewoonlijk voor volwassenen. Het tarief in Santa Cruz is €1 per dag met een maximum van €5 per persoon per verblijf.

DOCUMENTATIE
 Om een woning te registreren onder het lokale alojamento regime, zijn over het algemeen de volgende documenten vereist (deze kunnen enigszins verschillen van gemeente tot gemeente):
 - Certidão do registo predial (uittreksel aktenkantoor)
- Caderneta predial (fiscaal register van het onroerend goed)
- Kopie van het huurcontract indien het eigendom wordt verhuurd, of kopie van de cessie indien het eigendom om niet wordt afgestaan
- Indien gedaan door een derde partij - volmacht
- Kopie van id / paspoort