Zarządzanie nieruchomościami

Licencja na wynajem krótkoterminowy
Z bardzo trudnego procesu do zalegalizowania czynszów krótkoterminowych, nowy dekret z mocą ustawy został opublikowany w 2014 roku liberalizując ten proces. Zasadniczo jest to proces deklaracji własnej, choć podlega kontroli miejskiej po fakcie.
Pod względem podatkowym zalegalizowanie tego procesu było początkowo bardzo korzystne, ponieważ w niektórych przypadkach faktyczny podatek incOme nie wykraczał poza około 4% obrotu.

Wynajem krótkoterminowy jest działalnością gospodarczą jak każda inna - podlega tym samym i wszystkim prawom, co każda inna działalność gospodarcza. Chociaż w niektórych szczególnych przypadkach może mieć zastosowanie bardziej uproszczony proces. Wynajem krótkoterminowy jest w efekcie "mini hotelem" w świetle prawa portugalskiego.

KWESTIE PRAWNE
 - Zarejestruj "inicio de actividade" w urzędzie skarbowym.
- Zarejestruj się w Urzędzie Turystyki (zazwyczaj poprzez lokalną "Camara" - gminę).
- zarejestrować się w Urzędzie Kontroli Granicznej (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras).

 Istnieją również inne obowiązki, a mianowicie:
 - Należeć do organizacji zajmującej się rozwiązywaniem konfliktów w celu rozstrzygania drobnych sporów.
- Posiadać książkę skarg i zażaleń.
           
OBOWIĄZKOWE WYMOGI BEZPIECZEŃSTWA
Nieruchomość powinna być wyposażona w następujące elementy;
 - apteczka pierwszej pomocy
- gaśnice na każdym piętrze
- Koc gaśniczy w kuchni
- Lista telefonów alarmowych
- Odpowiednie oznakowanie (np. odcięcie energii elektrycznej i gazu).

Istnieją obowiązki, choć nie są one prawnie wymagane, ale zalecane:
- Ubezpieczenie w celu pokrycia roszczeń osób trzecich
- Odpowiednie zabezpieczenia, szczególnie dla dzieci, np. barierki na balkonach nie są poziome, jeśli tak, to należy dodać odpowiednie zabezpieczenia.
 Każda gmina ma nieco inną interpretację prawa, zwłaszcza jeśli chodzi o wymogi bezpieczeństwa - zazwyczaj lepiej dostosować się do lokalnych wymogów, niż ugrzęznąć w sporach z władzami lokalnymi.

KWESTIE KSIĘGOWE:
W Portugalii istnieją 2 systemy określania rentowności przedsiębiorstwa. Podatnik w niektórych przypadkach może zdecydować się na prowadzenie pełnej księgowości, gdzie każda transakcja jest rejestrowana zgodnie z krajowym planem księgowym i podpisywana przez lokalnie zarejestrowanego biegłego rewidenta lub, jeśli roczny obrót (w przypadku podatnika nieposiadającego osobowości prawnej) jest mniejszy niż €200,000.00, zdecydować się na domniemaną rentowność określaną przez władze podatkowe. W przypadku wynajmu krótkoterminowego, ten domniemany zysk wynosi 35%. czyli 65% uznaje się za koszty operacyjne.

 Od roku podatkowego 2017 podatnik może również wybrać 3 opcję uproszczonej podstawy opodatkowania polegającą na tym, że zysk może być ustalany według zysku rzeczywistego tj. obrót - koszty bezpośrednio związane z działalnością (koszty finansowe i amortyzacja nie stanowią kosztów uzyskania przychodu. Nie stanowią również kosztów wyposażenia mieszkania itp ). Opcja ta może być przydatna, jeśli wydatki mają stanowić ponad 65% kosztów działalności.

PODATEK DOCHODOWY
 Dochód ustalony zgodnie z punktami 1, 2 lub 3 powyżej będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Dla podatników będących rezydentami, jeżeli opodatkowany jest według opcji 1, dochód netto zostanie dodany do innych dochodów podatnika i będzie podlegał opodatkowaniu według indywidualnej, marginalnej stawki podatkowej podatnika. Jeżeli dochód zostanie ustalony na podstawie opcji 3, wówczas podatnik ma możliwość wyboru opodatkowania według stawki marginalnej lub według stawki 28% (w efekcie nakładając limit na opodatkowanie).
Dla podatników zagranicznych, dochód ustalony powyżej jest opodatkowany stawką 25% (efektywnie 8,75% obrotu (35% x 25% w przypadku reżimu uproszczonego), ale w przypadku podatników będących rezydentami UE, mają oni możliwość opodatkowania według stawek marginalnych, biorąc pod uwagę wszystkie swoje dochody. W takim przypadku będą oni musieli ujawnić swoje zagraniczne dochody (lokalne władze podatkowe będą miały wówczas możliwość sprawdzenia ich w krajach "macierzystych").

 Inne obowiązki podatkowe:
 Jeśli jakiekolwiek płatności są dokonywane na rzecz przedsiębiorstw w innych krajach, wówczas podatnik musi albo:
- uzyskać od usługodawcy certyfikaty rezydencji podatkowej w odpowiednim formacie.
- lub może zatrzymać podatek według stawki 25%.

 Zyski kapitałowe
 W przypadku sprzedaży nieruchomości w AL będącej własnością i użytkowanej przez właściciela i uzyskania z tego tytułu zysków kapitałowych, podlegają one opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Istnieje 5% zniżka - saldo doliczane jest do "innych" dochodów podatnika.

VAT
 System AL jest sklasyfikowany w ramach systemu hotelowego i podlega opodatkowaniu według minimalnej stawki podatkowej wynoszącej 5% na Maderze i 6% na kontynencie. Do celów praktycznych 6% może być uważane za normalną stawkę dla zagranicznych podatników bez lokalnego przedstawiciela podatkowego (rezydentów Unii Europejskiej). Ma to zastosowanie, jeśli przewidywany obrót ma być większy niż 10 000 euro rocznie, lub jeśli obrót w poprzednim roku wyniósł ponad 12 500 euro, wtedy zmiana reżimu musi być dokonana w styczniu roku 2.  Deklaracje VAT są składane w styczniu roku 2.  Deklaracje VAT są składane kwartalnie, chyba że roczny obrót przekracza €650,000.00, co jest mało prawdopodobne w tego typu przedsiębiorstwach.
Oczywiście podatek VAT określony powyżej jest wyłączony przy określaniu wartości deklarowanej dla celów podatku VAT.
Kwartalne deklaracje Vat są płatne do 45 dnia po zakończeniu kwartału.
 Faktury z zagranicy podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT - jeżeli przedsiębiorstwo jest zarejestrowane jako podatnik VAT, to na zasadzie mechanizmu odwrotnego, tj. jednocześnie nalicza i odlicza podatek vat. W przypadku przedsiębiorstw niezarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezapłacony podatek VAT jest płatny co miesiąc do urzędu skarbowego.

 KONTROLA FAKTUR
 Podatnicy mają możliwość rejestrowania każdej faktury bezpośrednio w bazie danych organu podatkowego, tj. wystawiania faktur w "systemie" lub zakupu/wynajmu odpowiednio autoryzowanego systemu do fakturowania i wystawiania faktur w takim systemie. Na wystawienie takich faktur podatnik ma limit 5 dni od wykonania usługi. W przypadku faktur wystawianych przez własny system, muszą one zostać zgłoszone (pliki przesłane elektronicznie) do 20 dnia następnego miesiąca.

KONTROLA CUDZOZIEMCÓW
 Każdy wjazd cudzoziemca musi być zgłoszony do SEF (patrz wyżej - rejestracja).

 UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE (SS)
 Chociaż w niektórych przypadkach składki na ubezpieczenie społeczne nie są należne, przedsiębiorstwo, podatnik powinien również zarejestrować się w urzędzie skarbowym.
 W przypadku, gdy podatnik jest emerytem lub rencistą lub już opłaca składki do systemu ubezpieczeń społecznych, wówczas należy sporządzić dowód. W przypadku rezydentów UE jest to formularz A1 wydany przez organy ubezpieczeń społecznych kraju zamieszkania.
 Składki na ubezpieczenie społeczne w systemie uproszczonym są zazwyczaj należne od października 2 roku działalności, jeżeli nie został przedstawiony dowód zwolnienia / opłacania składek w innym systemie. Podstawą do obliczenia składki na ubezpieczenie społeczne jest 70% obrotu w wysokości 29,6% (choć konkretna składka jest oparta na przedziałach, które mogą być nieco poniżej lub powyżej tej 70% podstawy). W chwili obecnej nie jest całkowicie jasne, czy ubezpieczenie społeczne ma zastosowanie do podatników w trzecim wariancie (podatek dochodowy), patrz wyżej).

 INNE KWESTIE 
Obecnie toczy się debata i sprawy sądowe, a także możliwe przyszłe zmiany w ustawodawstwie dotyczące tego, czy konieczne będzie uzyskanie zezwolenia od współwłaścicieli w kompleksach apartamentów, aby móc wynajmować nieruchomości na krótki okres czasu. Nie będzie to oczywiście dotyczyło samodzielnych jednostek.
 PODATKI EKOLOGICZNE / TURYSTYCZNE
 Niektóre gminy, a mianowicie Lizbona, Cascais i Santa Cruz na Maderze, ustanowiły podatki turystyczne. Są one zazwyczaj naliczane od osoby / za dzień - zazwyczaj dotyczy to osób dorosłych. Stawka stosowana w Santa Cruz wynosi 1 € za dzień i maksymalnie 5 € za osobę za pobyt.

DOKUMENTACJA
 Aby zarejestrować nieruchomość w ramach lokalnego systemu alojamento, zazwyczaj wymagane są następujące dokumenty (mogą się one nieznacznie różnić w zależności od gminy):
 - Certidão do registo predial (wyciąg z urzędu stanu cywilnego)
- Caderneta predial (rejestr podatkowy nieruchomości)
- Kopia umowy najmu, jeśli nieruchomość jest wynajmowana, lub kopia cesji, jeśli nieruchomość jest odstąpiona bez wynagrodzenia
- Jeśli dokonane przez osobę trzecią - pełnomocnictwo
- Kopia dowodu osobistego / paszportu