Procedury

Jeśli istnieje miejsce, do którego warto przyjechać i celebrować życie, to jest nim Madera. 
Jednak zakup nieruchomości na Maderze to przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. 
Madera jest piękną i fascynującą wyspą, która jest wspaniałym miejscem na wakacje. Wyspa składa się z oszałamiającej naturalnej scenerii, z masywnymi górami, poszarpanymi klifami, bujnymi lasami i zachwycającymi ogrodami kwiatowymi. Mieszkańcy Madery są gościnni i serdeczni, co odzwierciedla swobodną i hojną naturę Portugalczyków. Wyspa jest bezpieczna (przestępczość praktycznie nie istnieje), posiada europejskie standardy, wygody i wartości, zapewniając jednocześnie wyjątkowy stosunek jakości do ceny.
Madera posiada międzynarodowe lotnisko, które zapewnia bezpośrednie loty do większości krajów Europy. Madera zachęciła tanie linie lotnicze do latania na wyspę, co znacznie obniżyło koszty lotów, z bardzo tanimi biletami dostępnymi, jeśli kupi się je z dużym wyprzedzeniem.

Większość opłat jest oparta na wartości fiskalnej (valor tributável) nieruchomości, która jest zazwyczaj znacznie niższa niż faktycznie zapłacona cena.
Większość podatków jest płacona przez kupującego.
Poniżej opisane są różne kroki, które należy podjąć przy zakupie nieruchomości w Portugalii:

Program rządowy "Simplex
Od stycznia 2009 roku rząd Portugalii wdraża reformę SIMPLEX, która ma na celu zmniejszenie biurokracji, modernizację usług publicznych i zmniejszenie obciążeń administracyjnych dla firm i obywateli.
Wprowadzono już różne reformy, takie jak ustawa nr 116 - 2008, na mocy której notariusze (Notários), adwokaci (Advogados), komornicy (Solicitadores), izby handlowo-przemysłowe (Câmaras de Comercio e Indústria) oraz urzędy stanu cywilnego (Serviços de Registo) posiadają obecnie kompetencje do zajmowania się, bycia świadkami, sprawdzania i kontrolowania legalności czynności i umów w każdej transakcji dotyczącej nieruchomości lub hipoteki.
Rejestr gruntów, płacenie podatków czy dodatkowe formalności zostały również uproszczone dzięki usłudze online o nazwie "Casa Pronta".  "

ETAPY ZAKUPU

- Wybór niezależnego, wykwalifikowanego prawnika.
- Uzyskanie numeru fiskalnego za pośrednictwem profesjonalnej firmy reprezentującej fiskusa.
- Wpłata zaliczki w wysokości części uzgodnionej ceny w celu wycofania nieruchomości z rynku.
- Następnie prawnik zbierze wszystkie dokumenty dotyczące domu, aby sprawdzić, czy wszystko jest w porządku. W przypadku ubiegania się o portugalski kredyt hipoteczny, zaleca się uzyskanie oferty z banku przed zawarciem umowy promesy (Promissory Contract).
- Umowa Promissory Contract jest sporządzana przez prawnika kupującego i podpisywana przez sprzedającego i kupującego. W przypadku finansowania zakupu przez bank, zaleca się, aby umowa była zawarta na 90 dni do momentu aktu notarialnego.
- Ostateczny akt jest dokonywany w obecności kompetentnego podmiotu do legalizacji aktu sprzedającego, kupującego (obaj mogą być reprezentowani przez prawnika, z pełnomocnictwem) i przedstawiciela banku (w przypadku finansowania z hipoteką).
- Rejestracja aktu notarialnego w Krajowym Rejestrze Gruntów (Conservatória do Registo Predial).

KOSZTY ZWIĄZANE Z ZAKUPEM
PODATEK OD PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI
  
Stały mieszkaniec (przebywający co najmniej 183 dni na Maderze)

Dom wakacyjny 

Opłaty prawne 
Opłaty prawne (od 500€ do 1% ceny zakupu)

Umowa przyrzeczona
Umowa przyrzeczona określa warunki transakcji, takie jak tożsamość właściciela, szczegółowy opis nieruchomości i granic gruntów, numery rejestracyjne i podatkowe, cenę zakupu, depozyt i termin realizacji.
Zazwyczaj umowa jest podpisywana w ciągu 30 dni od daty rezerwacji. Na tym etapie zazwyczaj oczekuje się od nabywcy wpłacenia depozytu, który podlega negocjacji (od 10% do 30% jest powszechną praktyką).
W Portugalii strony stają się związane umową wraz z podpisaniem Umowy Przyrzeczenia Kupna i Sprzedaży (Contrato de Promessa de Compra e Venda), która określa warunki transakcji: szczegóły dotyczące nieruchomości, cenę, sposób płatności, termin realizacji, gwarancje, kary itp.
Dopóki taka umowa nie zostanie podpisana, sprzedający nie jest zobowiązany i może zmienić zdanie. Warto pamiętać, że w umowie wekslowej można dodać klauzule warunkowe, które chronią przed zdarzeniami niezależnymi od nas i zapobiegają utracie zadatku. Na przykład: Uzyskanie kredytu hipotecznego lub uzyskanie pozwolenia na budowę i licencji budowlanej.
- Depozyt: Jeśli kupujący zdecyduje się wycofać ze sprzedaży, straci wartość depozytu. Jeśli jest to przypadek sprzedającego, zwróci on kupującemu wartość jego depozytu i zapłaci odszkodowanie, które jest zazwyczaj równe kwocie depozytu.
- Wymagane dokumenty:
- Ostateczne sprawdzenie: Tuż przed podpisaniem ostatecznego aktu notarialnego, ważne jest, aby dokonać ostatecznego sprawdzenia, aby upewnić się, że nieruchomość jest nadal w tym samym stanie, niż kiedy negocjowałeś ją ze sprzedawcą.

- Akt notarialny (Escritura)
Jeśli ubiegałeś się o kredyt bankowy, będziesz musiał zarejestrować hipotekę w Krajowym Rejestrze Gruntów (Conservatória do Registo Predial) wraz z rejestracją prowizoryczną nabycia.
Następnie, po opłaceniu podatku od przeniesienia własności (IMT), będziesz gotowy do podpisania aktu notarialnego (Escritura).
Zostanie on podpisany przed właściwą jednostką w celu zalegalizowania aktu.
Właściwa jednostka sprawdzi tożsamość stron i ważność transakcji, zarówno pod względem prawnym, jak i podatkowym. Jest to dokument, który daje nabywcy odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości. Rejestracja nowego domu jest najważniejszą czynnością przy zakupie nieruchomości w Portugalii, ponieważ prawo własności będzie mogło być egzekwowane wobec osób trzecich dopiero po zarejestrowaniu w Krajowym Rejestrze Gruntów (Conservatória do Registo Predial).

KUPNO POZA PLANEM
Zakup nowej nieruchomości jeszcze na etapie planowania staje się coraz bardziej popularny w Portugalii, ponieważ zapewnia nabywcy znaczną zniżkę i rozłożenie płatności na cały proces budowy.

Zalety:
- Kupno z rabatem z płatnościami rozłożonymi na czas trwania budowy.
- Do czasu zakończenia budowy nieruchomości jest prawdopodobne, że jego wartość wzrosła w wyniku natychmiastowego zysku.
- Jako nowo wybudowany, koszty utrzymania i / lub remontu mają być minimalne.
- Będąc jednym z pierwszych nabywców w nowym rozwoju zazwyczaj oferuje możliwość wyboru spośród najlepszych właściwości pod względem lokalizacji, orientacji słonecznej lub unikalnych funkcji.
- Niektórzy organizatorzy pozwalają nabywcy dostosować nieruchomość w trakcie procesu budowy.
-          
Wady:
- Rynek może spaść w czasie budowy utrudniając wynajem lub odsprzedaż.
- Dostarczona nieruchomość może nie być całkiem zgodnie z oczekiwaniami.
- Terminy budowy mogą się poślizgnąć.
- Deweloper może ogłosić upadłość.

Proces zakupu
Istnieją zazwyczaj cztery podstawowe kroki:
- Rezerwacja. Kupujący zostanie poproszony o wpłacenie depozytu (zwykle 10 procent) jest wymagana. Umowa musi zawierać:
o harmonogram ukończenia nieruchomości
o ramy czasowe płatności (np.: ukończenie konstrukcji 20%, ukończenie dachu 20%, ukończenie wnętrza 20%, ukończenie końcowe 20%)
o kary za niedokończenie budowy, gwarancje na prace budowlane, szczegóły polisy ubezpieczeniowej wykonawcy (działającej jako gwarancja niedokończenia budowy)
o kopię planów i rysunków
o klauzula o wstrzymaniu części płatności (np.: 10%) przez określony czas (zwykle 6 do 12 miesięcy) jako gwarancja na wady budowlane wykryte po wejściu do nieruchomości.
- Zakończenie budowy: kiedy prace budowlane są zakończone.
- Ukończenie budowy: po zapłaceniu pozostałej części ceny zakupu.

BUDOWA WYMARZONEGO DOMU
Budowa nowego domu jest długim procesem i wymaga przygotowania przed rozpoczęciem budowy. Wiele tematów powinno być dokładnie przeanalizowanych, aby uniknąć kosztownych błędów.

Budżet
Po pierwsze, musisz określić ile możesz wydać i oszacować cały koszt budowy. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, sprawdź w instytucji finansowej kwotę kredytu, jego długość oraz swoje możliwości finansowe, aby go spłacić.

Działka
Kiedy zarówno ziemia jak i plany pięter zostały wybrane, będziesz musiał wstawić plan do wybranej działki, aby stworzyć dopasowanie. Należy pamiętać, że na konfigurację pomieszczeń, rozmieszczenie okien, lokalizację podjazdu i wiele innych elementów projektu będzie miała wpływ działka, na której budujemy.
Innym ważnym aspektem jest to, że będziesz musiał przestrzegać przepisów budowlanych obowiązujących w danym regionie. Należy również zbadać takie czynniki, jak stan gleby, drenaż i średnioterminowe plany infrastrukturalne dla regionu (PDM).
W urzędzie gminy należy sprawdzić:
- Miejski Plan Główny (PDM - Plano Director Municipal), który jest określany co 10 lat i definiuje obszary i nowy rozwój infrastruktury, który ma być budowany.
- Procent zabudowy, jaki można wybudować na działce oraz ewentualne istnienie innych ograniczeń budowlanych.

Plan piętra
Możesz poprosić indywidualnego architekta, aby zaprojektował Twój dom na zamówienie w oparciu o Twoje własne specyfikacje lub użyć planów z katalogu, które spełniają Twoje potrzeby. Niestandardowy projekt domu jest tworzony specjalnie dla twój rodziny przy twój swój smak ale będzie droższy budować. Gdy bierze od magazynu planu, budowniczy może robić małym modyfikacjom w izbowym rozmiarze, stylu lub innych szczegółach przy małym koszcie.

Wybór zespołu profesjonalistów
Dobrym sposobem na wybór architekta (arquitecto), budowniczego (construtor) lub jakiegokolwiek innego fachowca, jest zapytanie miejscowych ludzi, którym możesz zaufać lub właścicieli nieruchomości w okolicy.
- Topografa, aby potwierdzić granice działki, jak również jej nachylenie.
- Architekt lub projektant domu, aby zaprojektować lub dostosować rzuty kondygnacji. Jeśli chcesz się upewnić, że Twój architekt posiada pełne uprawnienia, możesz to sprawdzić w Stowarzyszeniu Architektów.
- Inżyniera do nadzoru nad pracami specjalistycznymi (stabilność gruntu, elektryczność, gaz, kanalizacja, ścieki, telekomunikacja, zachowanie termiczne i akustyczne budynku).
- Generalny budowniczy do budowy domu.
- Geodeta, aby zapewnić, że budowniczy wykonuje swoją pracę zgodnie z planami i specyfikacjami.

Umowa
Pisemna umowa podpisana przez kupującego, inwestora i architekta jest obowiązkowa. Zawiera ona szczegółowy opis projektu (Caderno de Encargos) oraz kopię wszystkich umów z podwykonawcami (elektryczność, kanalizacja, ...).
Wszelkie zmiany w projekcie powinny być dokonywane w formie pisemnej, podpisane i załączone do umowy. Pamiętaj, aby przeczytać całą umowę i uzyskać odpowiedzi na wszystkie pytania. Nigdy nie płać więcej niż to, co jest określone w umowie. Rozsądnie jest zawrzeć w umowie klauzulę wstrzymującą na okres 6 do 12 miesięcy po zakończeniu budowy część całkowitej zapłaty (zwykle 3% do 5%) jako gwarancję, że inwestor usunie wszystkie wady budynku napotkane w tym okresie.
Inwestor powinien przedstawić umowę ubezpieczeniową, która zabezpiecza kupującego w przypadku jego bankructwa lub w przypadku nieukończenia budowy.
Umowa powinna zawierać:
- Pełne imię i nazwisko wykonawcy, adres, numer telefonu i numer licencji zawodowej (Nº de Álvara), który można sprawdzić poprzez Narodowy Instytut Budownictwa i Nieruchomości (IMPIC).
- Szczegółowy opis prac do wykonania z wyszczególnieniem materiałów, które mają być użyte: jakość, ilość, waga, kolor, rozmiar, nazwa marki, itp.
- Terminy rozpoczęcia i zakończenia prac.
- Ostateczne oferty podwykonawców z wyszczególnieniem wszystkich kosztów.
- Jak, ile i kiedy należy dokonać płatności.
- Klauzula kar za zwłokę w realizacji.
- Wszelkie gwarancje i rękojmie wykonania.
- Opis sprzątania i usuwania gruzu po zakończeniu budowy.
- Wskazanie sądu arbitrażowego w przypadku sporu.

Zezwolenia administracyjne, pozwolenia i kontrole
Projekt i prace specjalne (stabilność, elektryczność, gaz, kanalizacja, ścieki, telekomunikacja, właściwości termiczne i akustyczne budynku) muszą zostać przedłożone lokalnej gminie, która jest uprawniona do zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (Licença de Óbras), ale musi przekazać prace specjalne odpowiednim jednostkom do zatwierdzenia.
Poszczególne etapy są następujące:
- Wniosek o przyłączenie wody i kanalizacji do SMAS (Serviços Municipalizados de Àgua e Saneamento).
- Wniosek o przyłączenie energii elektrycznej do EDP (Electricidade de Madeira).
- Wniosek o podłączenie telefonu do PT (Portugal Telecom).
- Inspekcja urzędu ds. wodociągów i kanalizacji.
- Inspekcja przeprowadzana przez urząd ds. energii elektrycznej.
- Inspekcja przeprowadzana przez urząd ds. telekomunikacji.
- Podłączenie wody i kanalizacji.
- Podłączenie energii elektrycznej.
- Podłączenie telefonu.
- Inspekcja końcowa w celu uzyskania pozwolenia na zamieszkanie (Licença de Habitação).
- Rejestracja budynku w Krajowym Rejestrze Gruntów (Conservatória do Registo Predial).
Gwarancje
Zgodnie z prawem portugalskim, inwestor jest odpowiedzialny za drobne usterki w ciągu jednego roku od zakończenia budowy i pięć lat za usterki konstrukcyjne.

Czynności końcowe
Po zakończeniu budowy, inwestor powinien zażądać Licencji na Zamieszkanie (Licença de Habitação) potwierdzającej, że władze lokalne (Câmara Municipal) dokonały inspekcji nieruchomości i że jest ona zgodna z pozwoleniem na budowę i przepisami budowlanymi. Nieruchomość powinna być również sprawdzona przez urząd skarbowy (Serviço das Finanças) w celu ustalenia jej wartości dla przyszłych płatności podatku od przeniesienia własności (IMT) i podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży. Nieruchomość powinna być również zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Gruntów (Conservatória do Registo Predial).