Управление недвижимостью

Лицензия на краткосрочную аренду
Если раньше процесс легализации краткосрочной аренды был очень сложным, то в 2014 году был опубликован новый декрет, либерализующий этот процесс. По сути, это процесс самостоятельного декларирования, хотя и с последующей муниципальной проверкой.
С точки зрения налогообложения легализация этого процесса изначально была очень выгодной, так как в некоторых случаях фактический налог не превышал 4% от оборота.

Краткосрочная аренда - это такой же бизнес, как и любой другой - он подчиняется тем же и всем законам, что и любой другой бизнес. Хотя в некоторых конкретных случаях может применяться более упрощенный процесс. Бизнес по краткосрочной аренде, по сути, является "мини-отелем" в соответствии с португальским законодательством.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
 - Зарегистрируйте "inicio de actividade" в налоговом управлении.
- Зарегистрируйтесь в офисе по туризму (обычно через местный "Camara" - муниципалитет).
- Зарегистрируйтесь в Управлении пограничного контроля (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras).

 Существуют и другие обязательства, а именно:
 - состоять в организации по разрешению конфликтов для урегулирования мелких конфликтов.
- Иметь жалобную книгу.
           
ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К БЕЗОПАСНОСТИ
На объекте недвижимости должны быть следующие предметы;
 - Аптечка первой помощи
- огнетушители на каждом этаже
- Противопожарное одеяло на кухне
- Список телефонов экстренной помощи
- Соответствующие указатели (например, отключение электричества и газа).

Существуют обязательства, хотя по закону они не обязательны, но желательны:
- Страхование для покрытия претензий третьих лиц
- Соответствующие средства безопасности, особенно для детей, например, перила на балконах не являются горизонтальными, если это так, то необходимо добавить соответствующие средства безопасности.
 Каждый муниципалитет по-своему трактует закон, особенно в том, что касается правил безопасности - обычно лучше согласиться с местными требованиями, чем ввязываться в споры с местными властями.

ВОПРОСЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА:
В Португалии существует 2 системы определения прибыльности предприятия. В определенных случаях налогоплательщик может выбрать комплексную систему бухгалтерского учета, в которой каждая операция регистрируется в соответствии с национальным планом бухгалтерского учета и подписывается местным дипломированным бухгалтером, или же, если годовой оборот (в случае неинкорпорированного налогоплательщика) составляет менее 200 000,00 евро, выбрать условную рентабельность, определяемую налоговым органом. В случае краткосрочной аренды эта условная прибыль составляет 35%, т.е. 65% считаются операционными расходами.

 Начиная с 2017 налогового года, налогоплательщик также может выбрать третий вариант упрощенной системы налогообложения, при котором прибыль может быть определена в соответствии с фактической прибылью, т.е. оборот - прямые расходы (финансы и амортизация не вычитаются, как и мебель и т.д.). Этот вариант может быть полезен, если ожидается, что расходы будут составлять более 65% от операционных затрат.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ
 Доход, определенный в соответствии с пунктами 1, 2 или 3 выше, облагается подоходным налогом. Для налогоплательщиков-резидентов, в случае налогообложения по варианту 1 выше, чистый доход будет добавлен к другим доходам налогоплательщика и будет облагаться налогом по предельной налоговой ставке налогоплательщика. Если доход определяется по 3-му варианту, то у налогоплательщика есть выбор: облагаться по предельным ставкам или по ставке 28% (фактически устанавливая потолок налогообложения).
Для иностранных налогоплательщиков доход, определенный выше, облагается по ставке 25% (фактически 8,75% от оборота (35% х 25% в случае упрощенного режима), но в случае налогоплательщиков-резидентов ЕС у них есть возможность облагаться по предельным ставкам с учетом всего дохода. В этом случае они должны будут раскрыть информацию о своих зарубежных доходах (местные налоговые органы будут иметь возможность перекрестной проверки с "домашними" странами).

 Другие налоговые обязательства:
 Если какие-либо платежи производятся предприятиям в других странах, то налогоплательщик должен либо:
- получить от поставщика услуг сертификаты фискального резидентства в соответствующем формате.
- либо удерживать налоги по ставке 25%.

 Прирост капитала
 Если недвижимость в АЛ, находящаяся в собственности и под управлением владельца, будет продана, и в результате этого возникнет прирост капитала, то он будет облагаться подоходным налогом. Существует скидка в размере 5% - остаток добавляется к "другим" доходам налогоплательщика.

НДС
 Режим AL классифицируется как гостиничный режим и облагается налогом по минимальной налоговой ставке 5% на Мадейре и 6% на материке. Для практических целей 6% может считаться обычной ставкой для иностранных налогоплательщиков, не имеющих местного фискального представителя (резиденты Европейского Союза). Это применимо, если предполагаемый оборот составит более 10 000 евро в год, или, если оборот за предыдущий год составил более 12 500 евро, то изменение режима должно быть сделано в январе второго года.  Декларация по НДС подается в январе второго года.  Декларации по НДС подаются ежеквартально, если годовой оборот не превышает €650 000,00, что маловероятно для данного типа предприятий.
Конечно, НДС, определенный выше, исключается при определении стоимости, декларируемой для целей НДС.
Квартальные декларации по НДС должны быть представлены до 45-го дня, следующего за кварталом.
 Счета-фактуры из-за рубежа облагаются НДС - если предприятие зарегистрировано для уплаты НДС, то по обратному механизму, т.е. начисление и вычет НДС производятся одновременно. В случае если предприятие не зарегистрировано для уплаты НДС, то неуплаченный НДС подлежит ежемесячной уплате в налоговый орган.

 КОНТРОЛЬ СЧЕТОВ-ФАКТУР
 У налогоплательщиков есть возможность регистрировать каждый счет-фактуру непосредственно в базе данных налогового органа, т.е. выставлять счет-фактуру в "системе", или же приобрести/арендовать соответствующим образом авторизованную систему выставления счетов-фактур и выставлять счета-фактуры в такой системе. Налогоплательщик имеет ограничение в 5 дней после оказания услуги для выставления таких счетов-фактур. В случае выставления счетов-фактур с помощью собственной системы, они должны быть представлены (файлы в электронном виде) до 20 числа следующего месяца.

КОНТРОЛЬ ИНОСТРАНЦЕВ
 О каждом въезде иностранца необходимо сообщать в SEF (см. выше - регистрация).

 СОЦИАЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ (SS)
 Несмотря на то, что в некоторых случаях взносы в фонд социального страхования не подлежат уплате, предприятие, налогоплательщик также должны зарегистрироваться в налоговом органе.
 В случае, если налогоплательщик является пенсионером или уже вносит взносы в систему социального обеспечения, то это необходимо доказать. В случае резидентов ЕС это делается с помощью формы А1, выданной органами социального обеспечения страны проживания.
 Взносы на социальное страхование в упрощенном режиме обычно начисляются с октября второго года работы, если не было представлено доказательство освобождения от уплаты взносов/взносов в другую систему. Базой для расчета взноса на социальное обеспечение является 70% от оборота по ставке 29,6% (хотя конкретный взнос основан на диапазонах, которые могут быть немного ниже или выше этой 70% базы). На данный момент не совсем ясно, распространяется ли социальное обеспечение на налогоплательщиков 3-го варианта (подоходный налог), см. выше).

 ДРУГИЕ ВОПРОСЫ 
В настоящее время ведутся дебаты и судебные дела, а также возможные будущие изменения в законодательстве о том, нужно ли будет получать разрешение от других собственников в многоквартирных комплексах, чтобы иметь возможность сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Это, конечно же, не относится к самостоятельным квартирам.
 ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ/ТУРИСТИЧЕСКИЕ НАЛОГИ
 Некоторые муниципалитеты, а именно Лиссабон, Кашкайш и Санта-Круш на Мадейре, ввели налог на туризм. Они обычно взимаются с каждого человека в день и обычно применяются к взрослым. В Санта-Крузе он составляет 1 евро в день и не более 5 евро с человека за весь период пребывания.

ДОКУМЕНТАЦИЯ
 Для регистрации недвижимости в соответствии с местным режимом alojamento обычно требуются следующие документы (в разных муниципалитетах они могут незначительно отличаться):
 - Certidão do registo predial (выписка из регистрационной палаты)
- Caderneta predial (налоговая запись о собственности)
- Копия договора аренды, если недвижимость сдается в аренду, или копия цессии, если недвижимость передается безвозмездно.
- Если это делается третьим лицом - доверенность
- Копия удостоверения личности / паспорта