Documents relatifs au logement - Nouvelles lois

L’introduction récente de l’achat d’une maison sans présenter de licence représente une évolution notable dans le domaine du simplex des licences, inaugurant une nouvelle série de préoccupations en raison de ses implications potentielles si elle n’est pas mise en œuvre avec diligence raisonnable. Contrairement à l’obligation antérieure de présenter une licence d’utilisation au point de vente, cette exigence a été supprimée.

Cette initiative, conçue par l’actuel gouvernement socialiste actuellement en place, vise à augmenter l’offre de logements sur le marché portugais, avec pour objectifs principaux de rationaliser les transactions, de réduire les coûts et d’insuffler du dynamisme dans le secteur immobilier. Cependant, parallèlement à ces avantages anticipés, il existe des risques associés, notamment l’acquisition d’une propriété sans permis, les constructions illégales potentielles et les difficultés à obtenir des prêts immobiliers.

La rationalisation des procédures d’autorisation en matière d’urbanisme, telle que définie dans le décret-loi n° 10/2024 du 8 janvier, vise à « simplifier » les formalités entourant les transactions immobilières. Notamment, lors de l’exécution du contrat d’achat et de vente d’un bien immobilier, la présentation ou la validation du dossier technique du logement et de l’autorisation d’usage auprès du notaire n’est plus obligatoire. Cette mesure, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2024, s’aligne sur la suppression de l’obligation d’autorisation d’utilisation pour les travaux soumis à un contrôle préalable.

Il est crucial de préciser que cette mesure ne permet pas la vente d’une maison sans permis, mais soulage l’obligation d’afficher l’autorisation d’utilisation lors du processus de notarisation.

Essentiellement, ce qui était auparavant une responsabilité pour les vendeurs jusqu’à la fin de l’année 2023 est maintenant devenu une préoccupation pour les acheteurs. Les acheteurs potentiels doivent désormais demander la licence d’utilisation de la propriété ciblée avant de s’engager dans le contrat de promesse d’achat et de vente, car cela peut influencer considérablement leur décision finale et avoir un impact sur leur éligibilité à un prêt immobilier.

Les professionnels du secteur soulignent plusieurs aspects positifs de la réalisation de transactions immobilières sans obligation d’afficher la licence d’utilisation :

1. Augmentation de la disponibilité des logements : Les propriétés auparavant exclues de la vente légale en raison de lacunes dans les licences sont désormais accessibles aux acheteurs qui, bien qu’ils soient conscients de cette circonstance, ne la considèrent pas comme un obstacle à l’acquisition.

2. Transactions immobilières simplifiées : Les promoteurs, traditionnellement entravés par de longues périodes d’attente pour les autorisations d’utilisation, peuvent accélérer les transactions immobilières, évitant ainsi les répercussions financières associées au non-respect des délais dans les contrats d’achat et de promesse de vente.

3. Réduction des coûts administratifs : Cette mesure élimine les procédures bureaucratiques et chronophages associées à l’obtention des certificats de licence d’utilisation, ainsi que les frais et dépenses supplémentaires.

Cependant, l’introduction de cette nouvelle mesure de simplex des licences fait également apparaître divers risques et inconvénients affectant toutes les parties prenantes des transactions immobilières :

1. Réduction des protections pour les familles et les investisseurs : La simplification et la réduction de la bureaucratie transfèrent les responsabilités aux tiers, notamment aux acheteurs, ce qui les rend comparativement plus exposés.

2. Risque accru de litige dans les ventes immobilières : Il existe un risque accru que les acheteurs acquièrent des propriétés qui ne répondent pas à toutes les exigences légales requises pour la construction et l’utilisation, ce qui peut entraîner des complications juridiques.

3. Normes de sécurité compromises : L’assouplissement des règles et des exigences de qualité de la construction, y compris la réglementation sismique, présente des risques potentiels pour la sécurité des familles résidant dans ces propriétés.

4. Augmentation des coûts d’acquisition : La vérification de la conformité des logements, impliquant des licences et des dossiers techniques, peut être subordonnée à des audits techniques coûteux, ce qui s’ajoute aux coûts déjà importants associés à l’acquisition d’une propriété.

5. Défis liés à l’obtention de prêts au logement : L’achat d’une maison sans permis peut poser des difficultés dans l’obtention d’un crédit pour la propriété, ce qui crée un obstacle potentiel pour les acheteurs qui cherchent à obtenir des prêts immobiliers.

En naviguant dans ce paysage changeant de la dynamique immobilière, les parties prenantes sont invitées à être conscientes des implications nuancées et des considérations stratégiques qui accompagnent ces changements transformateurs.