Gestione immobiliare

Licenza per Affitti a Breve Termine

Da un processo molto difficile per legalizzare gli affitti a breve termine, nel 2014 è stato pubblicato un nuovo decreto che liberalizza questo processo. Essenzialmente, si tratta di un processo di autodichiarazione, sebbene soggetto a ispezione comunale successivamente.

Per quanto riguarda la tassazione, inizialmente era molto vantaggioso legalizzare il processo, poiché in alcuni casi l'imposta sul reddito effettivo non superava circa il 4% del fatturato.

Gli affitti a breve termine sono un'attività come le altre: sono soggetti alle stesse leggi di qualsiasi altra attività. Tuttavia, in alcuni casi specifici, potrebbe essere applicabile un processo più semplificato. Un'attività di affitti a breve termine, infatti, è effettivamente un "mini hotel" secondo la legge portoghese.

QUESTIONI LEGALI

Registrazione di un "inicio de actividade" presso l'ufficio delle imposte.
Registrazione presso l'Ufficio del Turismo (di solito tramite la "Camara" locale, cioè il municipio).
Registrazione presso l'Autorità di Controllo delle Frontiere (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras).
Vi sono anche altre obbligazioni, ovvero:

Appartenenza a un'organizzazione di risoluzione delle controversie per risolvere piccole dispute.
Possesso di un libro delle reclamazioni.

REQUISITI DI SICUREZZA OBBLIGATORI
La proprietà dovrebbe avere i seguenti articoli:

Kit di pronto soccorso
Estintori su ogni piano
Coperta antincendio in cucina
Lista telefonica d'emergenza
Segnaletica adeguata (ad es. interruttori di corrente e gas).
Vi sono obblighi, sebbene non legalmente richiesti, ma consigliabili:

Assicurazione per coprire richieste di terzi.
Caratteristiche di sicurezza appropriate, specialmente per i bambini, ad es. ringhiere nei balconi non orizzontali, in caso contrario, è necessario aggiungere caratteristiche di sicurezza appropriate.
Ogni comune ha un'interpretazione leggermente diversa della legge, specialmente per quanto riguarda i regolamenti sulla sicurezza: di solito è meglio attenersi ai requisiti locali piuttosto che coinvolgersi in dispute con l'autorità locale.

QUESTIONI DI CONTABILITÀ
In Portogallo ci sono 2 sistemi per determinare la redditività di un'impresa. Un contribuente in determinati casi può optare per un insieme completo di conti in cui ogni transazione viene registrata in conformità con il piano contabile nazionale e firmata da un commercialista registrato localmente o, se il fatturato annuo (nel caso di un contribuente non incorporato) è inferiore a 200.000,00 €. optare per una redditività presunta determinata dall'autorità fiscale. Nel caso degli affitti a breve termine, questo profitto presunto è del 35%. cioè il 65% è considerato costi operativi.

A partire dall'anno fiscale 2017, un contribuente può anche optare per una terza opzione di base di tassazione semplificata in base al profitto effettivo, ovvero fatturato - spese direttamente attribuibili (non sono deducibili finanze e ammortamenti. Non sono deducibili neanche gli arredi ecc.). Questa opzione può essere utile se le spese si prevede che superino il 65% dei costi operativi.

IMPOSTA SUL REDDITO
Il reddito determinato per il 1, 2 o 3 sopra sarà soggetto all'imposta sul reddito. Per i contribuenti residenti, se tassati secondo l'opzione 1 sopra, il reddito netto sarà aggiunto al reddito degli altri redditi del contribuente individuale e tassato al tasso marginale di imposta del contribuente individuale. Se il reddito è determinato tassato per l'opzione 3, allora il contribuente ha l'opzione di essere tassato al tasso marginale o al 28% (effettivamente stabilendo un tetto sulla tassazione). Per i contribuenti stranieri, il reddito determinato sopra è tassato al 25% (effettivamente all'8,75% del fatturato (35% x 25% nel caso del regime semplificato), ma nel caso dei contribuenti residenti nell'UE, hanno l'opzione di essere tassati ai tassi marginali tenendo conto di tutti i loro redditi. In questo caso devono dichiarare i loro redditi esteri (le autorità fiscali locali avranno poi l'opzione di controllare incrociatamente con i paesi di origine).

Altre obbligazioni fiscali:
Se vengono effettuati pagamenti ad imprese in altri paesi, allora il contribuente deve o ottenere certificati di residenza fiscale dal fornitore di servizi nel formato appropriato o può trattenere le imposte al tasso del 25%.

Plusvalenze
Se una proprietà nel regime AL di proprietà e gestita dal proprietario viene venduta e si verificano plusvalenze, allora sarà soggetta a imposta sul reddito. C'è uno sconto del 5% - il saldo viene aggiunto al "altro" reddito del contribuente.

IVA
Il regime AL è classificato sotto il regime alberghiero ed è soggetto a tassazione al tasso minimo del 5% in Madeira e del 6% nella terraferma. Per scopi pratici, il 6% può essere considerato il tasso normale per i contribuenti stranieri senza un rappresentante fiscale locale (residenti dell'Unione europea). Questo è applicabile se il fatturato previsto supera i 10.000 € all'anno, altrimenti, se il fatturato dell'anno precedente era superiore a 12.500 €, allora deve essere effettuata un'alterazione del regime nel gennaio dell'anno 2. Le dichiarazioni IVA sono presentate trimestralmente, a meno che il fatturato annuo superi i 650.000,00 €, il che è improbabile in questo tipo di impresa. Naturalmente l'IVA determinata sopra è esclusa nel determinare il valore dichiarabile per fini IVA. Le dichiarazioni IVA trimestrali sono dovute entro il 45 ° giorno successivo al trimestre. Le fatture dall'estero sono soggette a IVA - se l'impresa è registrata per l'IVA, quindi sul meccanismo inverso, cioè addebitare e dedurre l'IVA contemporaneamente. Nel caso di imprese non registrate per l'IVA, l'IVA non pagata è pagabile mensilmente all'autorità fiscale.

CONTROLLI DELLE FATTURE
I contribuenti hanno l'opzione di registrare ogni fattura direttamente sul database dell'autorità fiscale, emettendo la fattura sul "sistema" o acquistando / noleggiando un sistema di fatturazione autorizzato in modo appropriato ed emettendo le fatture su tale sistema. Il contribuente ha un limite di 5 giorni dopo la prestazione del servizio per emettere tali fatture. Nel caso di fatture prodotte dal proprio sistema, devono essere segnalate (file inviati elettronicamente) entro il 20 del mese successivo.

CONTROLLO DEI FORESTIERI
Ogni ingresso di un forestiero deve essere segnalato al SEF (vedi sopra - registrazione).

SICUREZZA SOCIALE (SS)
Anche se in certi casi non sono dovute le contribuzioni SS, l'impresa, il contribuente dovrebbe anche registrarsi presso l'autorità fiscale. Nel caso in cui il contribuente sia un pensionato o contribuisca già a un sistema di sicurezza sociale, allora devono essere fornite prove. Nel caso dei residenti dell'UE, ciò avviene mediante il modulo A1 rilasciato dalle autorità della sicurezza sociale del paese di residenza. Le contribuzioni alla sicurezza sociale nel regime semplificato sono normalmente dovute a partire da ottobre dell'anno 2 di operatività se non è stata fornita alcuna prova di esenzione / contributo in un altro sistema. La base per calcolare il contributo alla sicurezza sociale è il 70% del fatturato al tasso del 29,6% (anche se il contributo specifico si basa su fasce che possono essere leggermente al di sotto o al di sopra di questa base del 70%). Al momento non è assolutamente chiaro se la sicurezza sociale si applichi ai contribuenti nell'opzione 3 (imposta sul reddito) vedi sopra).

ALTRE QUESTIONI
Attualmente c'è un dibattito in corso e cause in tribunale e anche possibili future modifiche alla legislazione su se sarà necessario ottenere l'autorizzazione dai proprietari di condomini per poter affittare immobili a breve termine. Questo ovviamente non sarà applicabile alle unità autosufficienti.

TASSE ECO / TURISMO
Alcuni comuni, come Lisbona, Cascais e Santa Cruz a Madeira, hanno istituito tasse turistiche. Queste sono normalmente addebitate su base giornaliera a persona, normalmente applicabili agli adulti. La tariffa applicabile a Santa Cruz è di €1 al giorno con un massimo di €5 a persona per soggiorno.

DOCUMENTAZIONE
Per registrare una proprietà sotto il regime di alojamento local, di solito sono richiesti i seguenti documenti (che possono differire leggermente da comune a comune):

Certidão do registo predial (estratto dell'ufficio delle ipoteche)
Caderneta predial (registro fiscale della proprietà)
Copia del contratto di locazione se la proprietà è affittata, o copia della cessione, se la proprietà è ceduta senza considerazione
Se fatto da terzi - procura
Copia di documento d'identità / passaporto