Wohnungsdokumente - Neue Gesetze

Die kürzliche Einführung des Kaufs eines Hauses ohne Vorlage einer Lizenz stellt eine bemerkenswerte Entwicklung im Bereich des Lizenzierungs-Simplex dar und führt aufgrund seiner potenziellen Auswirkungen zu neuen Bedenken, wenn er nicht mit der gebotenen Sorgfalt umgesetzt wird. Im Gegensatz zum bisherigen Mandat, eine Nutzungslizenz am Point of Sale vorzulegen, entfällt diese Vorgabe nun.

Diese Initiative, die von der derzeitigen sozialistischen Regierung, die jetzt in der Regierung ist, konzipiert wurde, zielt darauf ab, das Wohnungsangebot auf dem portugiesischen Markt zu erhöhen, mit dem Hauptziel, Transaktionen zu rationalisieren, Kosten zu senken und dem Immobiliensektor Dynamik zu verleihen. Neben diesen erwarteten Vorteilen gibt es jedoch auch damit verbundene Risiken, darunter der Erwerb einer Immobilie ohne Lizenz, potenzielle illegale Bauten und Herausforderungen bei der Sicherung von Wohnungsbaukrediten.

Die Straffung der Genehmigungsverfahren in der Stadtplanung, wie sie im Gesetzesdekret Nr. 10/2024 vom 8. Januar beschrieben ist, soll die Formalitäten rund um Immobilientransaktionen "vereinfachen". Insbesondere ist bei der Ausführung des Immobilienkauf- und -verkaufsvertrags die einst obligatorische Vorlage oder Validierung der wohnungstechnischen Unterlagen und der Nutzungsgenehmigung gegenüber dem Notar nicht mehr obligatorisch. Diese Maßnahme, die ab dem 1. Januar 2024 in Kraft tritt, steht im Einklang mit der Abschaffung der Nutzungsgenehmigungspflicht für Arbeiten, die einer vorherigen Kontrolle unterliegen.

Es ist wichtig klarzustellen, dass diese Maßnahme nicht den Verkauf eines Hauses ohne Lizenz erlaubt, sondern die Pflicht entbindet, die Nutzungsberechtigung während des Beurkundungsprozesses anzuzeigen.

Im Wesentlichen ist das, was bis Ende 2023 in der Verantwortung der Verkäufer lag, nun zu einem Problem für Käufer geworden. Kaufinteressenten müssen nun die Nutzungslizenz für die Zielimmobilie beantragen, bevor sie sich zum Kauf- und Verkaufsversprechensvertrag verpflichten, da dies ihre endgültige Entscheidung erheblich beeinflussen und ihre Berechtigung für einen Wohnungsbaukredit beeinträchtigen kann.

Fachleute in der Branche heben mehrere positive Aspekte der Durchführung von Immobilientransaktionen hervor, ohne dass die Nutzungslizenz vorgelegt werden muss:

1. Erhöhtes Wohnungsangebot: Immobilien, die bisher aufgrund von Lizenzmängeln vom legalen Verkauf ausgeschlossen waren, sind nun für Käufer zugänglich, die sich dieses Umstands zwar bewusst sind, ihn aber nicht als Hindernis für den Erwerb ansehen.

2. Optimierte Immobilientransaktionen: Bauträger, die traditionell durch lange Wartezeiten für Nutzungsgenehmigungen behindert werden, können Immobilientransaktionen beschleunigen und finanzielle Auswirkungen vermeiden, die mit der Nichteinhaltung von Fristen in Kauf- und Verkaufsverträgen verbunden sind.

3. Reduzierte Verwaltungskosten: Die bürokratischen und zeitraubenden Verfahren, die mit der Erlangung von Nutzungslizenzzertifikaten verbunden sind, sowie zusätzliche Gebühren und Ausgaben entfallen mit dieser Maßnahme.

Die Einführung dieser neuen Lizenz-Simplex-Maßnahme bringt jedoch auch verschiedene Risiken und Nachteile mit sich, die alle Beteiligten bei Immobilientransaktionen betreffen:

1. Reduzierter Schutz für Familien und Investoren: Durch die Vereinfachung und den Abbau von Bürokratie wird die Verantwortung auf Dritte, insbesondere die Käufer, verlagert, wodurch diese vergleichsweise stärker exponiert sind.

2. Erhöhtes Prozessrisiko bei Immobilienverkäufen: Es besteht ein erhöhtes Risiko, dass Käufer Immobilien erwerben, die nicht alle gesetzlich geforderten Anforderungen an Bau und Nutzung erfüllen, was zu rechtlichen Komplikationen führen kann.

3. Beeinträchtigte Sicherheitsstandards: Die Lockerung der Vorschriften und der Anforderungen an die Bauqualität, einschließlich der seismischen Vorschriften, birgt potenzielle Risiken für die Sicherheit von Familien, die in diesen Grundstücken leben.

4. Erhöhte Anschaffungskosten: Die Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften für Wohnungen, einschließlich Lizenzen und technischer Unterlagen, kann von teuren technischen Audits abhängen, die zu den bereits erheblichen Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb hinzukommen.

5. Herausforderungen bei der Beschaffung von Wohnungsbaukrediten: Der Kauf von Häusern ohne Lizenz kann Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe für die Immobilie mit sich bringen, was ein potenzielles Hindernis für Käufer darstellt, die Wohnungsbaudarlehen suchen.

Bei der Navigation durch diese sich entwickelnde Landschaft der Immobiliendynamik sind die Stakeholder aufgefordert, sich der nuancierten Implikationen und strategischen Überlegungen bewusst zu sein, die mit diesen transformativen Veränderungen einhergehen.