Documenti per l'edilizia abitativa - Nuove leggi

La recente introduzione dell'acquisto di una casa senza mostrare una licenza rappresenta un'evoluzione degna di nota nel regno del simplex di licenza, introducendo una nuova serie di preoccupazioni a causa delle sue potenziali implicazioni se non implementate con la dovuta diligenza. A differenza del precedente obbligo di presentare una licenza d'uso presso il punto vendita, questo requisito è stato ora eliminato.

Questa iniziativa, ideata dall'attuale governo socialista attualmente in carica, mira ad aumentare l'offerta di alloggi nel mercato portoghese, con l'obiettivo primario di snellire le transazioni, ridurre i costi e iniettare dinamismo nel settore immobiliare. Tuttavia, accanto a questi benefici previsti, esistono rischi associati, tra cui l'acquisizione di una proprietà senza licenza, potenziali costruzioni illegali e sfide nell'ottenere prestiti per la casa.

Lo snellimento delle procedure di autorizzazione in materia di pianificazione urbana, come delineato nel decreto-legge n. 10/2024 dell'8 gennaio, è volto a "semplificare" le formalità relative alle transazioni immobiliari. In particolare, durante l'esecuzione del contratto di compravendita immobiliare, la presentazione o la convalida del fascicolo tecnico dell'alloggio e dell'autorizzazione all'uso al notaio non è più obbligatoria. Tale provvedimento, in vigore dal 1° gennaio 2024, si allinea con l'eliminazione dell'obbligo di autorizzazione all'utilizzo per le opere soggette a controllo preventivo.

È fondamentale chiarire che questa misura non consente la vendita di una casa senza licenza, ma solleva l'obbligo di esporre l'autorizzazione all'uso durante il processo di autenticazione notarile.

In sostanza, quella che prima era una responsabilità dei venditori fino alla conclusione del 2023 è ora diventata una preoccupazione per gli acquirenti. I potenziali acquirenti devono ora richiedere la licenza d'uso per la proprietà presa in considerazione prima di impegnarsi nel contratto di promessa di acquisto e vendita, in quanto potrebbe influenzare in modo significativo la loro decisione finale e influire sulla loro idoneità per un prestito immobiliare.

I professionisti del settore evidenziano diversi aspetti positivi dell'impegnarsi in transazioni immobiliari senza l'obbligo di esibire la licenza d'uso:

1. Aumento della disponibilità di alloggi: Gli immobili precedentemente esclusi dalla vendita legale a causa di carenze di licenza sono ora accessibili agli acquirenti che, pur essendo consapevoli di questa circostanza, non la vedono come un ostacolo all'acquisizione.

2. Operazioni immobiliari semplificate: Gli sviluppatori, tradizionalmente ostacolati da lunghi periodi di attesa per le autorizzazioni d'uso, possono accelerare le transazioni immobiliari, evitando ripercussioni finanziarie associate al mancato rispetto delle scadenze nei contratti di promessa di acquisto e vendita.

3. Riduzione dei costi amministrativi: Con questa misura vengono eliminate le procedure burocratiche e dispendiose in termini di tempo associate all'ottenimento dei certificati di licenza d'uso, insieme a costi e spese aggiuntivi.

Tuttavia, l'introduzione di questa nuova misura di simplex di licenza comporta anche diversi rischi e svantaggi che interessano tutti gli attori delle transazioni immobiliari:

1. Minori tutele per famiglie e investitori: La semplificazione e la riduzione della burocrazia trasferiscono le responsabilità a terzi, in particolare agli acquirenti, lasciandoli relativamente più esposti.

2. Aumento del rischio di contenzioso nelle vendite immobiliari: C'è un rischio maggiore che gli acquirenti acquistino immobili che non soddisfano tutti i requisiti legali richiesti per la costruzione e l'uso, con potenziali complicazioni legali.

3. Standard di sicurezza compromessi: L'allentamento delle norme e dei requisiti di qualità edilizia, comprese le normative antisismiche, pone potenziali rischi per la sicurezza delle famiglie che risiedono in queste proprietà.

4. Aumento dei costi di acquisizione: La verifica della conformità degli alloggi, che coinvolge licenze e fascicoli tecnici, può essere subordinata a costosi audit tecnici, che si aggiungono ai costi già sostanziali associati all'acquisizione della proprietà.

5. Sfide nell'ottenere mutui per la casa: L'acquisto di case senza licenza può comportare difficoltà nell'ottenere credito per l'immobile, creando un potenziale ostacolo per gli acquirenti che cercano mutui per la casa.

Nell'orientarsi in questo panorama in evoluzione delle dinamiche immobiliari, gli stakeholder sono invitati a essere consapevoli delle implicazioni sfumate e delle considerazioni strategiche che accompagnano questi cambiamenti trasformativi.